产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。

产业园数量众多，发展优劣也是千差万别，但是优秀的产业园都有相同的特质，我们总结了下发现他们都有以下四个关键特征。

特征一：把运营前置

什么叫运营前置？运营前置是首先要有运营思维和运营战略。招商前就要把运营战略制定好，整个招商过程中就要逐步实施运营战略，让选址企业看到希望，看到服务步骤；招商和运营过程中要让入驻企业能发展无忧，全心发展，尽享各种产业支持。

否则，这个产业园极有可能失败。不但经营过程中举步维艰，甚至可能一开始招商就夭折了。即使前期招商成功，不坚持长期、正确的运营思路，中途也会失败，甚至死无葬身之地。

目前，很多市场都把零租金和免租期当做救命稻草，实则非常危险，无异于饮鸩止渴。首先，低租金或者免租期是可以吸引一部分企业，但你能够承受持续低租金慎重免租吗？其次，免租必然导致运营与管理跟不上，虎头蛇尾，进一步导致产业园行业影响力品牌力式微。

既然立志要做产业园，就必须在专业运营上下功夫，就必须赚取合理的利润来培育和支撑合理的租金价格。

运营前置还有一个概念，就是不用等到客户入驻园区后再提供运营服务。实际上在产业园设计建造阶段，就可以通过沙龙、论坛、企业走访等系列活动，把企业吸引过来。通过相关的生态资源导入提前给客户服务，这也是产业地产和传统开发商的区别。

特征二：把握产业脉搏，顺势而为

产业园区运营需要顺势而为，即顺应区域主流产业，选择当地本身具备发展基础的产业。产业地产严重依赖产业势能和区域经济发展环境，不像传统地产，产业地产的规律性极强，摆在产业园操盘者面前的往往是个命题作文，必须慎重。

随着中国生产要素成本的大幅提高和人口红利的逐渐消失，中国“成本洼地”的优势逐渐减小。为降低对单一地区和特定供应商的过度依赖，有关供应链布局多元化和区域化的讨论在新冠疫情全球大流行的背景下更为趋热。

中央政府正积极推动发展新的经济增长极，力促产业向价值链上游转移升级，更专注于先进制造业的发展。

读懂中国制造业的现状和产业升级趋势，深入了解后疫情时代中国先进制造在产业集群、投资选址标准以及工业土地和工业地产市场产生的深远影响，对于产业园运营机构至关重要！

产业园要做的就是读懂区域产业发展方向和要求，顺应主流，加入产业链生态，形成大产业集群。比如粤港澳大湾区的产业重新规划布局，其未来带来的区位优势和产业势能就非常大，真正的伟大企业也一定是在这样的环境下炼成的。

特征三：理解不同产品功能

产业园的办公空间可以划分为三类：办公楼、研发楼和厂房，几种空间不能混搭。

其中，办公楼的入驻企业倾向于服务业，这一空间的关键是服务于人；研发楼主要用以设计，典型客户是高科技企业，这一空间的功能是研发和营销，是微笑曲线的两端，是一个产业高价值点的地方，也是很多地区政府留住某个产业的本意；至于厂房的功能比较简单，提供生产制造，对层高和承重有特定要求，需放得下基本的生产线。

三种空间不能混搭，空间设计上也有所区别，层数、荷载、排污等参数都大不相同。比如，在层高上，办公楼一般超过10层，研发楼很少超过10层——一个直观的现象是全世界的办公楼都是“竖着”摆放， 300米以上高度问题不大；研发楼单层面积可以做到2万平方米，但层高多在10层以内。厂房一般不超过5层楼，很少做地下室，重心承载放在地上一层，减少工业运作中的楼体震动。

特征四：懂得如何与政府部门相处

与相关政府部门的互动其实非常重要，任何地方的产业都跟政府密不可分。

第一，学会跟相关产业部门打交道，传统地产可能主要是跟规土、住建部门对接，而产业地产的互动对象更多是工信部、科创部和发改委等，这需要运营商了解基本常识，比如亩产税收、产业链、企业等概念，产业园运营商要知悉政府部门的思维模式和税收需求。

第二，追求双方的互补关系，对产业互补完善。比如，产业规划和招商政策的制定是政府部门在主导，而产业园是完善产业链当中具体的生态载体，做好设计运营等细节的东西。

第三，获得政府部门的信任和支持，这也是最高的层面。这与传统住宅地产的“公关”模式区别开来，双方像是一个团队一样默契配合，各自发挥各自的作用，彼此提供支持，协同作战。