开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。

对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。

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首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。

开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。

这种模式在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，如果拿不出真材实料，非但“唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军。即便拿到一块郊区的地，在周边配套没跟上之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消。更何况现在的政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢？

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以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。

自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。

纯做物业租赁，面临的挑战同样很大，最直接的就是一次性投入巨大成本，回款周期漫长。在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性，而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。

当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力。同时，随着时间的推移，物业的增值部分也是开发商肉眼可见的重大收益。

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将地产开发与产业经营作为项目的基本价值追求，销售物业与持有物业作为短期和长期财务平衡的基础，在实现地产开发价值的基础上，导入产业运营。

园区销售是米饭，园区租赁是蔬菜，只有米饭没有菜，吃得不香；只有蔬菜没有主食，吃得不饱；租售并举、均衡搭配，才称得上美味佳肴。

在这种模式下，开发商需要在产业用地基础上捆绑获得关联的住宅用地，并在住宅用地上取得足够利润以反哺产业开发，前期通过投资产业规避地产融资的限制、为集团带来更充沛的现金流，还可以拿到低于市场价格的住宅用地获取利润；后期通过产业运营获取稳定的现金流。

同时，在该模式下，需要关注以下几点：

在物业开发中，需关注房地产开发与产业运营的联动，持续提升区域总体开发价值，获取土地与物业增值收益；关注项目品牌的建设，重视物业空间与环境景观的打造，开发策略上注重发挥房地产的类金融属性； 关注以物业销售获取现金流作为基本策略，尽可能减少持有型物业的开发规模。

在产业运营中，要聚焦产业链条，重视整合产业资源，关注产业投资机会；关注空间规划对产业发展的支撑，空间规划服务产业规划 ；关注园区可持续成长，兼顾经济、社会和品牌三大效益。

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园区的开发可以分为四个阶段：

1、破局阶段（前2年），园区（一期）交付，展厅、景观等形象工程基本建成。

园区主要任务是策划规划、载体开发建设和形象工程打造，加之优惠政策释放，销售/租赁收益基本为零，所产生的红利大都是不可变现的，比如由于区位利好带来的土地增值收益，或是引入资源合作者合作开发，自己享有的土地入股收益等。

这一阶段是整个时序中投入最大、收入最小（没有收入）的时期，同时也是整个项目定调的最关键时期，无论是工业园区、科技园区，总是要在符合大的逻辑下，力求功能好用、形象好看，在开始阶段做好规划设计，就是为后期的销售、招商、运营提供必要保障。

2、去化阶段（3、4年），周边配套基本成型、市政设施上一个层次，主要道路打通。这一阶段，园区的主要任务是住宅/写字楼可销售部分去化，以及租赁物业的（预）招商。

这一阶段主要赚的是物业销售的钱，有前期开发的基础，整体形象已初见雏形；而后续的租赁物业，又给投资者以足够的想象空间，用销售物业的钱反哺产业地产开发与运营，真正实现“以园养园”的开发模式，降低开发风险。

同时，这阶段对产业的要求不高，只要符合政府要求即可。

3、发展阶段（5、6年），区域配套完善，平台载体基本建成，招商策略以快速去化为第一要务，出租率达到80%以上，人气集聚效应明显。

企业通过汇集企业资源，通过经营服务平台，帮助企业做大做强；同时以优惠政策吸引部分企业虚拟入驻。

这一阶段，园区赚的是租金收益和税收分成的钱，经过5年左右的发展，园区出租率已经比较高，首批入驻企业已经形成一定产值和税收规模。这一阶段，园区可为后续的产业提升打好基础，比如围绕主导产业进行企业招商，清退产业低端，以及发展情况不好的企业等等。同时，对于重资产运营、社会贡献大的园区开发建设而言，开发商应在获取中间收益的同时分享循环收益，才能保证园区的持续开发与运营。

4、成熟阶段（7-10年），区域环境与政策成熟，招商策略由「聚人气」向「聚产业」转变，形成2-3个产业集群，园区产值和税收较之前大幅提升。

发展成熟阶段，园区主要赚资本和产业的钱，资本上，通过资产证券化，将园区受益提前变现，很大程度上平衡了前期投资压力，并可作为优质抵押物撬动更强力的融资杠杆；同时随着客户资源的不断集聚，基于客户资源经营的收益会不断产生。

做园区，要避免理想主义和教条误导，把前期准备工作做细，把企业利益保障谈妥，把商业逻辑理顺，才能按照节奏有条不紊的发展，做时间的合伙人，将园区养熟。