关于园区运营托管的市场需求及必要性等，笔者以前有做过论述，在此不做延展，仅对实际操作的可行方案进行设计。

承接或者实施园区运营托管，必须遵循以下几大原则，否则会形成巨大成本及其他负担。

原则一、区分核心服务及非核心服务

即对外提供园区运营托管前，需要结合自身条件和优势，深入研究，确认哪些服务可以并应该作为核心服务，搭建起可以形成服务亮点和竞争力的核心服务体系。

笔者认为，核心服务应该基于受托方关心的方面，比如招商引资、物业去化、亩产GDP提升等方面。

园区运营托管不是简单地物业托管或者招商引资，否则就没有太大价值，只能收个物业费差价、赚个招商中介费，至多借园区托管的便利，做点基本的企业服务，比如财税、人才等服务。

对于多数有发展历史的园区，运营方多数存在包括产业升级、二度招商、亩产GDP提升等问题，不是简单的招商引资、物业管理。特别是亩产GDP的提升，更是多数被城市化波及的地区，比如上海地区的闵行、浦东、奉贤等产业企业集中的区域，深圳地区的关内、宝安等原来生产企业比较集中的区域，东莞地区等等，还有很多省会城市、副省城市城区园区，经过三十多年粗放型的发展，产业用地等资源基本用完，但现有产业产值较低，需要做提升。

亩产GDP提升，不是简单的转办公、商业、住宅，那是地产化，地产化会给区域带来严重的产业空心化，对后续的地区发展带来严重的资源透支。

这就需要结合现有产业发展情况，遵循产业发展规律，以市场化+一定的行政措施，引进第三方服务机构、与现有产业密切关联的科研院校，搭建产学融合的平台，通过政府购买服务，引导企业与第三方服务机构及科研院校进行产业升级，从生产技术改进、产品体系优化、市场营销革新、发展理念转变等多方面，来推动企业转型升级。同时鼓励当地企业之间的紧密合作，在合作研发、协同推广、共建品牌等多个方面进行资源优化和整合，降低双方的成本，打造地区品牌。

亩产GDP提升，是对主政领导最直接的政绩，带来的是地区性的整体产业升级和转型。这个事情单单有主政部门，或者企业来做是做不了的，需要主政部门支持和引导、第三方机构执行落实，才能有效率的实施。

通过园区运营托管，以企业较为集聚的园区作为切入点，以点带面来形成区域性的产业升级和转型，是具有可行性也是主政部门能够接受的试点模式。

那么，园区运营托管的核心服务应该包括以下：

1、智力机构，即对产业的有深度的理解和研究，可以用较短时间来收集和整理产业升级转型过程中，企业的诉求点和可结合点；

2、渠道机构，即整合和调动产业服务机构的能力，包括第三方服务机构、科研院校、技术人才等；

3、执行机构，即能为企业和第三方服务机构、科研院校、技术人才等，做对接和转化，让双方能相互理解对方的思路；

4、关系机构，即与主政部门和园区管理方良好的沟通，做好利益和责任的划分。

作为园区运营托管的机构，以上四方面的能力，是缺一不可的，虽然不一定要现成，但从长远发展看，是必须构建的四个核心竞争力所在。

以上说了很多核心服务，那么非核心服务包括哪些呢？

其实很难一一列举核心服务和非核心服务，可以在实际操作中做区分，可以大致以以下基础来区分：

1、市场已经成熟的、形成标准的服务，比如工商税务法律人力政策申报知识产权等服务；

2、客户(受托方、企业)不太敏感的服务，比如物业管理、安保、绿化等服务；

3、企业个性化的需求，比如专业性的培训、咨询、设计等；

4、企业专业性的需求，比如行业性的研究、测试、中试、检测等；

5、其他在市场比较容易找到的有质量保证的服务。

原则二、标准化核心服务内容

这一原则非常重要，特别是对智力机构、渠道机构及执行机构所涉及的服务，制定标准化的服务内容，才能给客户(委托方、企业、合作方)以整齐划一的印象，有可评价的标准，树立行业品牌，为日后的发展打下可传播的内容。

关于智力机构、渠道机构及执行机构三方面核心服务内容的标准化，大致如下：

1、产业研究的流程统一、数据采集及口径统一、分析方式及标准统一、研究立场统一、形成的成果形式统一等；

2、选择合作机构(第三方服务机构、科研院校等)的标准统一、合作模式统一、对合作机构的评价和淘汰标准统一、给客户的服务标准统一等；

3、对接和撮合流程统一、过程记录统一、客服标准统一等；

4、对外的形象统一

对于非核心服务，如果纳入到园区运营托管的服务体系内，也需要进行标准化，即制定统一的服务和收费标准，要求合作机构以不低于这个标准的服务质量、不高于这个服务收费标准来执行。

原则三、品牌化服务外包

包括两方面：非核心业务全部外包、以自己的品牌和标准来要求和包装外包服务。

简单的理解，就是把非核心又高频需求、客户敏感的服务，整合进服务体系，以自有团队、品牌来服务于委托方及企业，对外的服务以统一的品牌、标准来提供，让客户体验与核心服务一样的标准葛感受。

原则四、连锁化发展思路

其实原则一至原则三，都是连锁化发展的基础。连锁化发展之所以是必须，是因为只有连锁化发展，才能解决资源利用效率、服务效率、效益三大问题。单个园区运营托管，存在很大的亏损风险，极有可能还不如现有的经营来的有效。

关于连锁化发展的必要性，笔者前面已有文章论述，在此不展开。

概括以上原则，一个园区运营托管可行方案，从业务和执行端设置，架构大致如下：

1、产业研究部：负责产业调研、分析研究，设计产业转型升级可行方案；

2、企业服务部：负责整合产业服务相关和科研机构相关资源，为受托园区和企业提供升级转型相关的服务，以对接和撮合为主；

3、渠道服务部，负责园区、主管部门、市场及相关机构的沟通联络，协助企业服务部开展对接和撮合服务工作；

4、平台运营部，构建和运营园区服务平台，把线下的企业、服务机构、科研部门、技术人员、以及跟产业相关的其他机构和个人，用平台联系和整合起来，形成日常性的交互和联动；

其中，平台运营部是未来发展的核心，如园区服务平台能运行良好，将大大的降低各方面的费用，快速高效的整合所需要的资源，形成产业与社会、企业与机构、产品与客户的强纽带，是B2B、B2C的大平台，具有非常大的经济价值。