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导读：前车之鉴后事之师，困住园区的是什么？今天总结园区的七种死法，望园区同仁引以为戒...

败局日日发生，奇迹总是缺席。

园区在建设之初，无不怀抱凌云之志，但最终折戟沉沙的绝不在少数。

前车之鉴后事之师，困住园区的是什么？今天总结园区的七种死法，望园区同仁引以为戒。

正文：

1、死于低估风险

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2012年底，万科集团通过与河南当地龙头地产商——美景集团强势「联姻」，将郑州「美铭科技园」的建设运营权收入囊中。

「美铭科技园」是万科在产业地产上的首秀，但万科似乎并未做好万全准备，在后来媒体的采访中，一位郑州万科负责人承认：「事实上，当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清晰」。

后面万科的一系列操作，也验证了其产业地产新兵的「本质」。对于美铭科技园这么这块来路不明的科研用地，万科居然没有提出任何异议；而当万科打算对产业园内的独栋办公楼进行分栋、分层销售的时候，便立刻被相关部门阻止，园区招商中心被强拆，本就不擅长产业地产操作的万科便开始了四处碰壁、进退维谷，最终只得以「高昂学费」赎身。

2、死于政策变动

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《皖江城市带承接产业转移示范区规划》批复后，安徽省委、省政府决定在芜湖和池州境内设立两个集中区——「安徽省江南产业集中区」和「安徽省江北产业集中区」。

两个集中区建设一度被视为安徽省皖江示范区建设工作的最大亮点，不仅因为两地是承接产业转移的集中区域，更为主要的是，它们是皖江示范区发挥「先行先试」优势，突破行政区域、体制机制改革的重要尝试。

按照省政府开始的设想，两个集中区设立「省直管」的正厅级集中区管委会，建立一级财政，以便更好地调动各地的资源。

当然，所谓「省直管」就是「空降部队」，所以两个集中区的一大成果便是在短时间内提拔了一大批厅级干部。

但在实际操作中，发现这种方式根本很难运作。一方面，土地、基础设施等各种资源的所在地在市里，管理权在省，经常要县、镇、市、管委会几方会谈，效率太低；另外，涉及到土地出让金、税收等实际利益分配，各地市间也互不相让；2012年初，省政府宣布两大集中区「降级」，由「省直管」变为地级市「代管」，人权、财权和相应的事权一并交予所在地市。

集中区的「降级」，最直接的影响便是政策含金量退坡。省级直管时，集中区用地计划单列，每年有5000亩的农用地转为建设用地指标；体制调整后，用地指标由集中区和市里统筹，指标锐减到每年1000亩或2000亩；况且，此前不少企业是冲着「省直管」的金字招牌来的，没想到一年多后改为「省市共建、以市为主」，企业觉得政策稳定性差，有的干脆就不投资了，直接导致了两大集中区的败局。

3、死于同质化竞争

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2011年以后，为了将科教优势转化为生产力，在南京前市委书记杨卫泽的推动下，南京各区县纷纷大兴土木修建科技园。

据不完全统计，截至2015年末，除了20家紫金科技创业特别社区外，南京市级以上的科技企业孵化器、大学科技园和战略性新兴产业创新中心已超过200家。

在政绩烙印之下，各家园区开始互相挖对方的企业，甚至造假应付领导，把原来的企业合并到新的园区里...南京的园企供求关系严重失衡，园区大面积倒闭...

2017年，南京宣布园区改革，撤销原紫金科创特别社区、国际企业研发园，把全市83个园区整合设立15个高新园区，给这场闹剧画上了句号。

4、死于好高骛远

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近些年，北斗产业迎来了发展黄金期，在交通、减灾、电信等许多领域的应用都取得了重大突破，大有取代GPS，成为新一代导航霸主之势。

2011年3月，重庆两江新区北斗导航产业园启动建设。

媒体刊发的开工报道显示，该园区是两江新区的重大项目，计划竣工日期为2015年末，目前，该项目已烂尾。

园区在线查阅有关资料，该园区最初是在两江新区优惠政策支持下规划的，原想通过北斗技术研发带动应用开发企业和终端生产商聚集。然而北斗相关企业数量十分有限，招商难度远超想象；政府提供的地块也很偏僻，产业氛围一直没起来。在政府的催促下，投资方先后投入近2亿元建设资金，后来和两江新区一起商谈引进的几个项目出现变故，合作方资金断链，最终项目烂尾。

5、死于太过「实在」

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在园区行业，太老实也有错。

华东一本地开发商，以政策优惠带限制条件拿到一块偏远的空地，实实在在地盖起了写字楼，结果发现实际成本高，开发周期长，新区写字楼根本卖不动，亏得一塌糊涂。

而旁边一老牌开发商则老谋深算得多——它和政府谈判，要么配套大量住宅，要么政府回购部分楼宇。经过一番磋商，政府按一定比例搭配了住宅，那两年又恰逢楼市上涨，该开发商赚的盆满钵满。

这里并不是鼓励大家死命往住宅上靠，但在产业地产行业，园区只是政策牌和敲门砖，实际盈利还是要靠另辟蹊径。

最简单的，梳理园区开发类上市公司的主营业务可以发现，他们本身有一部分土地整理、园区开发的功能，但大部分仍以房地产作为主要业务。懂者自懂，不好多说。

6、死于城门失火

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城门失火，殃及池鱼，这事儿太常见了。

2019年3月21日，盐城响水化工园区一企业发生爆炸，造成78人死亡，数百人受伤。

发生这样的特大事故，江苏迅速「重拳出击」，盐城的化工产业全面停工、停产。或许是为了印证响水化工园管理和整治水平的低下，江苏省化治办迅速表示，去年该园区综合排名倒数第三，得分55.5分，就算不发生爆炸，园区也是在关闭整治之列。

然而，综合得分80分，排名全省第四的滨海经开区沿海工业园，因为受到响水爆炸案的影响，竟然也被一刀切全面停产近五个月，受此影响的大丰港石化新材料产业园同时全面停产整治。

作为全省综合排名前列的化工园，滨海经开区沿海工业园聚集了许多优秀的化工企业，且不乏有全球定价权的企业，笔者相信，其环保、安全和技改的投入方面应该是比全省大多数园区要好的，一些企业家也提出来，要请国家级专家现场检查和比试。然而，在省里的高压之下，没有人敢随便做复产的决定。

7、死于捆绑企业

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2005年，江西省新余市拿出2个亿，引进光伏巨头赛维集团，要知道，2004年新余全市财政也不过18个亿，这一操作几乎是把政府的命和赛维紧紧捆到了一起。

起初赛维的表现还是非常耀眼，2007年6月，赛维LDK在纽交所上市；2010年，赛维已经成长为世界最大的硅片生产商；在赛维的带动下，新能源行业甚至超过钢铁，成为新余市第一大产业....

然而，2011年底，受光伏双反影响，赛维迅速陨落，其高达300亿元的负债浮出水面。但此时新余市已经与赛维连体共生，新余不得不举全市之力向赛维「输血」：先是市里提供两个亿，后又求助江西省拿出20亿，2012年，新余市又再次垫付5个亿到期贷款...

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