在今年7月，《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》发布，此后，中央编办正式批复在国家发展改革委内部设立民营经济发展局。

民营企业对中国经济究竟有多重要，用一组被大家广泛引用的数据基本可以概括，也就是“56789”——民营企业在我国企业中占比90%，贡献了80%以上的城镇就业、70%以上的技术创新成果、60%以上的GDP、50%的税收。

国家有关部门早在2016年就对民营企业推出了支持政策，直到2018年针对当时“国进民退”的舆论环境以及民营经济总体放缓的现实问题，国家有关部门更是面向民营企业推出了“一篮子”支持政策和体制机制改革，虽然在短期内取得了一些成效，但民营企业发展的内生动力并没有得到彻底激发，发展的颓势并未扭转。

特别是今年在疫情冲击的疤痕效应之下，民营企业的倒闭、衰退潮进一步加剧，导致了如何“拯救民营经济”成为了社会热点。

此次随着民营经济发展局的设立，民营企业有望迎来更多政策利好，那么对于民营产业园区运营商是否也是一个好消息？

只能说有好消息，但根本问题可能依然无法解决。

最直接的当然是随着鼓励民营经济发展的相关政策落地，有望对于民营园区运营商带来更多政策优惠和扶持政策，缓解如今的发展困境。最终政策是否仅针对科技创新型民营企业？民营园区运营商是否能够享受到这些福利政策依然还是要打个问号。

当然随着各项利好政策的制定与落地，民营企业作为科技创新的重要主体，势必将出现更多专精特新企业和创新型企业。企业市场的复苏，将大大缓解产业园区如今招商难的尴尬局面，这对于民营园区运营商还是国有园区运营商来说都是一个好消息。特别是如今大力发展制造业的背景之下，更快地推动民营制造业产业结构优化，培育更多新兴产业领域的制造型企业，这对于目前深耕工业厂房市场的民营园区运营商来说，必然是一个好消息。

相关政府资源、机构资源协调问题一直横在民营园区运营商与国有园区运营商之间的一道天堑，国有园区在政策、资源上都拥有天然优势，这是民营企业很难完成超越的关键点。但随着民营经济发展局针对民营企业提供的更加优质的资源和服务出台之后，将削弱国有园区在这一领域的资源优势，民营园区运营商如果可以通过更加细致的串联、服务，反而可以在这一领域建立属于自己的护城河。

即便好消息不断，但民营园区运营商最大的顽疾依然存在。房地产市场“半死不活”，加上地方政府收紧了土地捆绑转让的路径，民营园区运营商无法通过房地产销售快速回笼资金，缓解园区建设运营的大额资金支出，从而形成滚动开发。甚至在产业园区的分割销售的“类房地产模式”，也被地方政府喊停、收紧，当然地方政府对于产业发展的统一规划与考量可以理解，但民营企业的重资产商业逻辑等于彻底被关上了大门，唯一剩下的窗，可能就是以联东集团、万洋集团为代表，深耕二三线城市的工业厂房模式。

二三线城市处于地方政府无暇顾及中小型制造业企业的厂房需求，加上二三线城市对于工业厂房分割销售政策相对宽松，给了民营园区运营商一股脑进入厂房市场的机会。加上各地生物医药产业大热，相关高标准厂房的价格也相对理想，让越来越多的民营园区运营商开始进入这一市场。

但二三线城市受制于原本有限的产业现状，几乎就是“先行者吃饱、后来者吃药”的尴尬局面，率先拿到项目的园区运营商快速去化当地有限的厂房需求，吃得盆满钵满之后，后来者只能看着吃干抹净的制造业市场望洋兴叹。

但随着以深圳为代表的地方政府出台的相关“保障性”工业厂房、工业上楼产品，出于城市整体产业发展、就业的考虑，通过地方城投来开发建设，大幅降低租金，保障制造业发展，但也进一步挤压了民营园区运营商的生存空间。

相比还有一线生存空间的厂房类民营园区运营商，主打商办类的民营园区运营商遇到的局面更加尴尬，且不说二三线城市尴尬的空置率问题，即使是在一线城市及环一线城市周边，拿地难、招商难、退出难已经压得所有民营园区运营商无法翻身。

其中拿地难、招商难还能从能力角度去解决，但退出难是如今摆在民营园区运营商乃至市场化运营的国有园区运营商面前最大的难题。

当园区逐渐走向“基础设施化”，园区运营商不能也不应该从载体本身去赚钱，地方政府希望园区应该发展经济、发展产业，那么以民营园区运营商为代表的市场化园区又该如何形成属于自己的商业闭环呢？

公募REITs退出？

目前来说，我认为这一市场并不成熟，市场参与主体、估值模式等方面还有待进一步完善，其次公募REITs的估值标准与租金收入和资产增值收入挂钩，这与“基础设施化”属性的产业园区底层逻辑相悖，从而导致了如今比较尴尬的局面。现在已经上市的几只公募REITs产品都不算是这几家企业的“巅峰之作”，却也并不差，但市场反馈却差强人意。

那对于民营企业来说更现实的退出只剩下整体出售了，等待资方或是国有企业对于园区的整体收购，但不确定性过高了，最终躺平甚至退出这个行业成为越来越多民营企业的选择。

对于民营园区运营商的未来而言，工业厂房市场毕竟有限，未来国企下场，向“基础设施化”靠拢，也将面临现在的局面，滚动开发的产业园区市场化发展已然成为过去式。

我的观点来说，这次国家对于民营经济的推动，根本上影响的还是那一批新兴产业领域企业，对于民营园区运营商的帮助少之又少。可能最大的帮助是缓解园区的招商困局，但商业模式都已经走不通的情况下，招商问题也只是小问题了。

但民营园区运营商也并非无路可走，当产业园区走向“基础设施化”，国有园区运营商成为主力军，但产业运营服务能力、市场化的机制体制依旧是民营园区运营商的优势所在。双方的合作赋能，推动双方完成业务逻辑的转变，逐渐从载体盈利，到运营服务盈利，基于完整的产业集群，来获取产业运营服务或是产业投资收益。

无论是民营园区运营商还是国有园区运营商都将逐渐从园区运营商向产业运营商进行转变。