近期疫情肆虐，整个产业地产内在逻辑也在一个月内发生了重大的变化。

Part.01

产业地产内在逻辑改变

过往资金充沛的情况下，政府不会轻易出让工业土地。由于疫情的影响，而导致资金匮乏，政府原本态度也发生了松动。

1、政府对于卖地有了不可遏制的执念

由于资金匮乏，政府急切希望企业拿地，回流资金。如今大背景下，政府会更愿意将工业土地出让，过往拿地难度超高的土地也会有很长时间的松动。整个产业地产，以政府为发端，是资金的匮乏造成了现有情况。

2、产业地产的客户群体变化

产业地产最明显变化是客户当中，传统行业日渐没落。2022年下半年，传统行业在疫情冲击下日薄西山，传统行业的企业已经岌岌可危，而以科技创新为代表的企业开始展露头角。传统产业园区偏低的产品标准只适用于定位通用宽泛、科技含量较低的行业，随着传统企业退出行业舞台，未来将面临无客户可租、无客户可售的局面。

急速迭代更新的行业大环境下，新的需求呼唤新的载体，而旧的载体面临就只有淘汰和灭亡，行业会出现一段时间的错配，即老旧载体无客户可租，新兴行业无载体可用。

客户主体的决策人发生变化，大批的新兴二代企业家登上社会舞台。客户心态也发生变化，过往的企业只强调通用性和性价比，他们不在乎办公环境的美丑或配套设置是否完善，而现在的企业偏个性化，他们对于办公环境具有自己的审美和要求，以及会要求周边完善的配套设置。如今的市场旱的旱死，涝的涝死，因此做专业园区是必须要走的路。

3、行业割裂成就二元市场，

           国企抢科技，民企卖厂房
以前城市以GDP作为核心考核指标，时至今日地方政府更加关注科技型项目和人才型项目。过去长三角区域，会有中介从事项目代看工作，待项目实体落地，获取相应的佣金，如今大多数中介都已转战科技型企业，人才型项目。
本年度荣获“2022年度中国产业园区运营商50强”第二名的张江集团在科技创新产业培育领域已经形成了成熟体系。早期，张江集团作为产业投资鼻祖之一，大范围收拢科技创新型企业。其浓厚的科技创新氛围，可以帮助企业快速成长。而未来张江模式可能大范围的复制，而产业方向主要还是集中在生物医药和集成电路。
方升研究发行的《2022中国产业园区年度报告》中提及：上海浦东新区国企正在做大企业创新中心，其中主要包括世界500强和国内上市公司。浦东新区高度依赖大企业以及外资的研发创新力量，但在实际落实过程中，科技创新能力却不一定是从大企业中所汲取。对于浦东来说，现阶段方向准确，而未来的路还需要继续摸索。

4、厂房市场依旧火爆

现在的产业地产市场中99%的机构都在卖厂房或是租厂房。
2022下半年两个工业厂房公募REITs火爆的市场情况，完全打开了大家的想象空间。华平、东久两个工业厂房公募REITs产品的所在区域，算不上十分优质，但项目估值却意外地高。那之前临港东久申报REITs被否决，拆分后受理通过，背后原因又是为什么呢？
一线城市中，工业厂房与物流地产拿项目的难度接近，而行业头部玩家核心竞争力就在于是否能够取得项目，哪怕付出巨额的利润。
为什么大家对于厂房项目趋之若鹜呢？
以联东作为典型代表，联东全国第二次复制逻辑，明确表示投拓置于招商。而市场上多数公司依旧是招商前置，但其实需要的是一个合理靠谱的投拓。以上海为例，假设一百亩的工业土地，除去可销售的50%商业配套，2.0的容积率可建造12万方，销售卖出5万方，售价在7000-9000，而成本稳定于4000元以内，每平米差价在3000-5000，毛利润处于高水平。超高的利润便是民营企业的逐利点。
在三四线城市中，难道没有项目可做吗？
当然不是！
如今的工业厂房正在走恒大和碧桂园在房地产领域走过的路。前段时间方升研究发表的一篇《产业园区大溃败，工业厂房一枝独秀》，文中提及的工业厂房F4——联东、中南高科、万洋和均和，都已形成各自逻辑。从文章中发现，一线城市工业厂房是政府关系、过往业绩、产业企业勾地的能力以及成熟的模式的比拼，而二线城市就在于产品是否吻合当地市场的需求。无人开发的区域就是企业未来可以考虑的方向。
园区只是单纯的投资，投资只是结果，不是工具。未来园区市场又会出现什么样的亮点和新的模式，值得期待！

Part.02

国进但民未退

从2016年兴起的热点话题“国进民退”，直至今日依旧热度不减。其中最具关注热度的房地产行业，仍旧是人们最关心的话题。
但在上海、深圳和北京发布的相关政策中，却并未得到规则上国进民退的说法。
因此我认为是国进但民未退。
市场上国企垄断了大部分的资本市场，但相较于民营企业，国企缺乏专业能力和经验，导致某些领域无法涉及，而民营企业和外资企业已经开始在国企所触碰不到的领域中开始深耕。
问题一：贵阳市政府提出2022年要建造1000万平米厂房，今年却提出建成600万平米，这是典型的国进民退吗？
实则不然，我们不能只关注新闻的表面，要深剖新闻背后的真相，而背后的原因这里不便分析。
问题二：产业地产政策越发严格，项目大多都是国资接手，那还有民营企业生存空间吗？
对于这种观点，我也不认同。在某些特别的区域下，无论国企还是任何其他企业，都是无法运行的。对于盲目抄袭一线城市产业用地政策的政府，制定的规则本身就存在一定的问题，以至于产业无法发展起来。
以上两点就是大众经常所看到的两个国进民退的情况，而在深圳、上海，并未出现民退，只有没有能力的民企才会被迫退，而高精尖企业只会越做越好。我们需要有清晰的认知，具备怎样核心竞争力以及选择合适的产业项目类型。

Part.03

工业上楼，民营出路

国进民未退，深圳的工业上楼便给了民企明确的出路。
问题一：深圳每年2000万平米工业上楼目的何在？
去年，深圳、苏州、上海在工业总产值竞争激烈。上海在工业增加值上达到10000亿，而深圳作为工业大城，工业总产值勇攀榜一。其实现在很多城市不再单纯地追求GDP，转向追求工业总产值。相信未来，上海也会牢牢咬住工业。
问题二：深圳每年2000万平米工业上楼建给谁？
大型企业无法上楼，由于深圳擅长打造良好的产业生态，培育优质龙头企业，所以工业上楼所服务的对象多是中小型企业。
问题三：如何确定的深圳每年2000万平米的建造量？
相比于深圳如今工业厂房总量，政府每年2000万平米的指标是一个非常困难的目标，最后能否落实，答案是不一定。
问题四：深圳国资建造每年2000万平米工业上楼，民企如何存活？
工业上楼建造完成，招商入驻的企业成熟壮大后会产生新的载体需求，由此深圳会出现明确的产业地产需求空间，这便是民营企业未来的市场。
问题五：工业上楼建造完成，谁来运营？
大批工业上楼项目的完工，将催生出大批在轻资产运营领域拥有成熟能力的运营商，他们将成为未来产业地产市场中不可忽视的一股力量。

Part.04

轻资产二房东模式仍将持续存在

以大湾区为例，运营面积超过100万平米的企业就不少于五家，运营商以二房东模式，通过运营都会取得相当可观的利润，其中获得过亿利润的项目不在少数，因此二房东模式又怎么会消失呢？
全国各地政府物业众多，缺乏能力和经验的国资在运营过程中，往往依旧会选择二房东来代理运营。轻资产开启付费模式，首选是政府投资帮助运营商构建当地产业生态，年限到期后，政府投资资金与投入成本打平，包括公募REITs的上市，到此轻资产模式已经呼之欲出。
一是国资留存的大量物业给到轻资产运营商，二是现今的轻资产可能已经分裂，未来会形成自己的市场。

Part.05

短债长投

过去高周转且高利润的房地产模式下，短债长投是可行的，在产业园区行业中，以亿达中国、华夏幸福和恒大作为典型的案例，曾经也是短债长投红利收获者，但很快资金链便出现了问题。
如今想要通过短债长投，利用短期的贷款金额来投资项目，现实却是项目回款时限往往长于还款时限，导致企业现金流无法周转，从而出现债务违约、企业破产的现象。
产业园区回报周期大多为15年，而贷款还款周期往往低于5年，致使企业只能不断借款还款，用一个窟窿去补另一个窟窿。
与此同时短债长投伴随着巨大的风险，2020年房地产行业“三道红线”的打压，意味着房企将自身风险转嫁到社会。
2022年，短债长投依旧是不少企业津津乐道的话题。过去吃过房地产模式短债长投红利的老板们，无法认清现实的情况，面对自认为高回报率的项目，心中的预期价位往往超出现实，他们习惯于赚快钱，短期内无法纠正自己过于理想化的心态。对于收益率低于15%的项目看不上，单纯想要捡漏，而利润率高于15%的项目何等的稀缺，众所周知。转型的产业地产公司又往往死于算帐上，曾经获取的暴利让他们无法看清目前企业利润收入的真实情况。
由真实故事改编的《127小时》电影中主人公所经历的心路历程与如今产业地产老板们的心态极度吻合。讲述了一位热爱野外冒险的美国青年，瞒着家人独自去往野外攀岩，路上意外遇到巨石坠落，跌入了峡谷，手肘卡在巨石中无法动弹。青年被困整整六天，第一天和第二天时，青年幻想能够得到路人的救助，却落空。第三天喝完了身上所带的最后一滴水，伴随着幻觉出现。第四天与第五天依旧无人救他，直到第六天，青年决定自救，用随身带携带的钝刀，割断了自己的手臂，成功脱离，离开峡谷后遇到了他人的帮助，最终才能逃出生天。
这部电影完美契合了现阶段“第三天无水喝”老板们的心态，等到老板们幡然醒悟能够做出取舍，真正放弃那些无法盈利的项目，市场才会真正出现值得交易、具备投资价值的产业地产项目。