城市更新与城投转型
添加时间：2021-09-29 点击次数：279
在《十四五发展规划》中，已经明确提出“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。”。未来全国各地都将加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，按照资源环境承载能力合理确定城市规模和空间结构，统筹安排城市建设、产业发展、生态涵养、基础设施和公共服务。
从实质上来说，城市更新是棚户区改造的升级版本，在地块改造的基础上注重城市整体功能的提升；但是，城市更新项目的投资规模、工作复杂程度也同等增加，对地方政府来说是一个新的挑战。
在城市更新需求逐渐旺盛之时，地方城投公司却面临着新的挑战。《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》落地，不仅再次推进财政体系进行改革，也要求再次清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。
在这样的大背景下，如何同时实现“实施城市更新行动”以及“推动城投公司规范化转型”成为许多地方的当务之急；但这一挑战也可能成为新的机会，以城投公司作为新形势下城市更新的运作平台，是撬动城投公司新一轮转型的最佳基点。
需求一致：实现收益自平衡
城市更新与当下城投改革的需求是一致的，即城市更新项目需要的投入与产出平衡，用土地收益来平衡公益性项目支出；城投需要实现政企分离，然后通过政府资源、资产的注入，实现公益性支出与企业稳定经营间的平衡，用行政资源、国有资产的收益来弥补经营性收益的不足。
因此，城市更新项目非常适合作为推动城投转型的关键一步。用收益可以实现自平衡的城市更新项目作为未来城投运作项目的“行为规范”，树立城投转型后、脱离地方财政后的项目运作框架。
定位一致：市场化运作项目
在市场化改革的主基调下，未来城投运作项目的核心理念是“以企业作为平台、市场化运作基础设施与公共服务项目”；城市更新也同样是要求市场化运作，两者的定位同样是一致的。
对许多地区城投来说，虽然早已通过代建等方式承接政府投资项目，但半市场化到完全市场化的过程仍然需要适应；以城市更新项目作为迈出市场化运作的第一步，同样是个合适的选择。既满足当下城市最迫切的需求，城市更新中的市场化运作元素又相对丰富。
理念一致：坚持公益性为主
城投改革、转型要求的是形式转型，但基于地方国资的社会责任、坚持公益性运作的本质是不能改变的。同样，城市更新项目中虽然有拆旧建新的内容，但并不是开发房地产项目；以城投作为项目运作主体，是为了起到改善区域价值、提升公共服务、坚持“房住不炒”的基本原则。
因此，基于稳定地方房地产发展的考虑，以城投坚持公益性基础来运作城市更新项目，是满足项目需求与城投转型的最佳选择。
方式一致：保障现金流稳定
在当下城投转型的矛盾中，最为焦点的就是大部分城投都有较为庞大的存量债务。如果没有持续的现金流进行滚动，那么极易引发债务风险，也会对城投的稳定持续提出很大的挑战。
但在城市更新项目中，不仅有拆旧建新、土地腾空，还有许多公益性投资与公共服务运营项目；其中的现金流入、流出都较为庞大。如果能基于项目引入政策性银行贷款、金融机构资金，那么城市更新项目带来的现金流，无疑会成为城投转型过程中的“压舱石”，帮助城投避免流动性危机、实现顺利转型。
因此，综合各方面来看，城投转型与城市更新的各项需求都基本保持一致；城市更新项目，就是撬动城投公司转型的最佳基点。
在城市更新逐渐推进的过程中，我们可以明显看到，城市更新早已不再局限于单纯的建设与基础设施，也不仅仅是保障性住房政策的一系列延伸。
如今的城市更新已经开始与地方发展的各项诉求进行充分结合，成为了各项“城市更新+”项目：
城市更新+新基建
自去年国家提出新基建概念以来，基础设施终于摆脱了“传统产业”、“落后产能”的帽子；标志着技术发展将使得基础设施出现全面的提升，不仅带来新的投资空间，也将改变困扰基建与公共服务长期以来的运营难题。
但是，虽然各地区都普遍认识到新基建是未来的大方向，但是如何推动新基建项目、从哪些领域入手，倒对地方政府造成了不少的困扰，在推动实施的时候缺乏头绪。但如果新基建与城市更新相结合，其建设思路、运作模式与资金来源，就变得非常明确了。
在地方政府实施城市更新行动时，可以根据地方实际情况，在整体更新时加入基础设施与公共服务的信息化、数字化、智能化改造，并城市信息模型（CIM）平台建设，打造智慧城市的基础操作平台；以及通过推进智慧社区建设，实现社区智能化管理，提升公共服务的运维效率，拓展城市运营业务的潜在空间。
并且，城市更新在区域内整体修缮、重建、升级的建设过程中，是结合城市更新中的需求设计并导入新基建的最佳机会；也是发改委所说，让新基建成为配置传统基建投资效率的最佳工具。
城市更新+TOD模式
TOD模式是指transit-oriented development，即以公共交通为导向的开发。对于许多城市建成区来说，如何改善交通状况、缓解交通拥堵、提升交通效率，同样是城市更新的核心需求；因此，采用TOD的模式与理念来推动城市更新的开发与落地，同样是一个非常好的办法与途径。
自2020年以来，国家发改委再次开始审批各地的轨道交通规划，二三线城市又掀起一轮轨道交通潮；各地缓解城市建成区的交通拥堵、公共出行上，也开始优化交通配置，配置BRT等新型公共交通工具。在这样的背景下，多地也具备了在城市更新的同时推进公共交通及交通枢纽的建设，并综合考虑用地效率、交通需求与项目产出，取得一个投资建设的相对平衡。
因此，未来五年是许多地区基于城市更新模式改善交通状况的最佳契机，城市更新模式也是在不增加政府债务的前提下，平衡公益性公共交通投资建设的最佳方案。
城市更新+产业升级
对于许多城市建成区来说，不仅居住环境需要进行改善，既有产业也走到了需要转型升级的转折点；传统生产型的企业早已应当搬迁，传统商贸商户正在面临互联网冲击，文旅产业也正急速更新迭代。
因此，对于许多城市来说，城市更新还是一个产业升级的机会；以城市更新为契机，培育、引导地方现有产业进行改造升级，孵化本地产业进行发展。同时，对于企业拥有的土地与既有建筑物，还可以共同发展，进行低效用地再开发以及在符合规划的情况下调整用途，共享城市更新收益。
并且，在产业升级的过程中，对当地的就业与消费都有极大的促进；是建立地方经济内循环、培育新消费的最佳动能来源。
城市更新+EOD模式
EOD是指Ecology-Oriented Development，即生态环境导向的开发模式；是基于环保与可持续发展的理念、由自然资源部推动的一种新型片区开发理念与模式。当前的EOD，不仅与许多城市更新片区的生态修复和功能完善需求具有相当高的匹配程度，也是许多地方政府完成环保任务的重点研究方式。
对于城市更新来说，将EOD模式要求的“坚持生态环境优先，践行绿色发展理念，构建生态产业化、产业生态化的生态经济体系，将生态环境优势转化为发展优势”融合到城市发展中去，也是一个非常好的总体要求与理念；不仅实现提升城市生态系统，也可以灵活运用、申请多项环境领域的专项资金支持。
并且，未来我们即将迈入“碳达峰、碳中和”的双碳时代；如何将城市的总体碳排放量降下来，实现低碳城市、可持续发展城市的目标，同样是城市更新中所需要思考的重要板块。
如今的城市更新模式，已经完全打开；可以因地制宜、积极的将各项需求与城市更新模式进行有机结合。可以收益自平衡的城市更新模式，是未来五年地方政府推动城市发展的最佳实践。
从实质上来说，城市更新是棚户区改造的升级版本，在地块改造的基础上注重城市整体功能的提升；但是，城市更新项目的投资规模、工作复杂程度也同等增加，对地方政府来说是一个新的挑战。
在城市更新需求逐渐旺盛之时，地方城投公司却面临着新的挑战。《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》落地，不仅再次推进财政体系进行改革，也要求再次清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。
在这样的大背景下，如何同时实现“实施城市更新行动”以及“推动城投公司规范化转型”成为许多地方的当务之急；但这一挑战也可能成为新的机会，以城投公司作为新形势下城市更新的运作平台，是撬动城投公司新一轮转型的最佳基点。
需求一致：实现收益自平衡
城市更新与当下城投改革的需求是一致的，即城市更新项目需要的投入与产出平衡，用土地收益来平衡公益性项目支出；城投需要实现政企分离，然后通过政府资源、资产的注入，实现公益性支出与企业稳定经营间的平衡，用行政资源、国有资产的收益来弥补经营性收益的不足。
因此，城市更新项目非常适合作为推动城投转型的关键一步。用收益可以实现自平衡的城市更新项目作为未来城投运作项目的“行为规范”，树立城投转型后、脱离地方财政后的项目运作框架。
定位一致：市场化运作项目
在市场化改革的主基调下，未来城投运作项目的核心理念是“以企业作为平台、市场化运作基础设施与公共服务项目”；城市更新也同样是要求市场化运作，两者的定位同样是一致的。
对许多地区城投来说，虽然早已通过代建等方式承接政府投资项目，但半市场化到完全市场化的过程仍然需要适应；以城市更新项目作为迈出市场化运作的第一步，同样是个合适的选择。既满足当下城市最迫切的需求，城市更新中的市场化运作元素又相对丰富。
理念一致：坚持公益性为主
城投改革、转型要求的是形式转型，但基于地方国资的社会责任、坚持公益性运作的本质是不能改变的。同样，城市更新项目中虽然有拆旧建新的内容，但并不是开发房地产项目；以城投作为项目运作主体，是为了起到改善区域价值、提升公共服务、坚持“房住不炒”的基本原则。
因此，基于稳定地方房地产发展的考虑，以城投坚持公益性基础来运作城市更新项目，是满足项目需求与城投转型的最佳选择。
方式一致：保障现金流稳定
在当下城投转型的矛盾中，最为焦点的就是大部分城投都有较为庞大的存量债务。如果没有持续的现金流进行滚动，那么极易引发债务风险，也会对城投的稳定持续提出很大的挑战。
但在城市更新项目中，不仅有拆旧建新、土地腾空，还有许多公益性投资与公共服务运营项目；其中的现金流入、流出都较为庞大。如果能基于项目引入政策性银行贷款、金融机构资金，那么城市更新项目带来的现金流，无疑会成为城投转型过程中的“压舱石”，帮助城投避免流动性危机、实现顺利转型。
因此，综合各方面来看，城投转型与城市更新的各项需求都基本保持一致；城市更新项目，就是撬动城投公司转型的最佳基点。
城市更新的新玩法
近期，城市更新模式成为了许多地方政府的“新宠”。当然，城市更新的爆红也是有多方面的因素；这是“十四五规划”中全面提升城市品质的重要模式，也是践行新型城镇化的重要路径，更是支撑地方进一步发展的可持续渠道。在城市更新逐渐推进的过程中，我们可以明显看到，城市更新早已不再局限于单纯的建设与基础设施，也不仅仅是保障性住房政策的一系列延伸。
如今的城市更新已经开始与地方发展的各项诉求进行充分结合，成为了各项“城市更新+”项目：
城市更新+新基建
自去年国家提出新基建概念以来，基础设施终于摆脱了“传统产业”、“落后产能”的帽子；标志着技术发展将使得基础设施出现全面的提升，不仅带来新的投资空间，也将改变困扰基建与公共服务长期以来的运营难题。
但是，虽然各地区都普遍认识到新基建是未来的大方向，但是如何推动新基建项目、从哪些领域入手，倒对地方政府造成了不少的困扰，在推动实施的时候缺乏头绪。但如果新基建与城市更新相结合，其建设思路、运作模式与资金来源，就变得非常明确了。
在地方政府实施城市更新行动时，可以根据地方实际情况，在整体更新时加入基础设施与公共服务的信息化、数字化、智能化改造，并城市信息模型（CIM）平台建设，打造智慧城市的基础操作平台；以及通过推进智慧社区建设，实现社区智能化管理，提升公共服务的运维效率，拓展城市运营业务的潜在空间。
并且，城市更新在区域内整体修缮、重建、升级的建设过程中，是结合城市更新中的需求设计并导入新基建的最佳机会；也是发改委所说，让新基建成为配置传统基建投资效率的最佳工具。
城市更新+TOD模式
TOD模式是指transit-oriented development，即以公共交通为导向的开发。对于许多城市建成区来说，如何改善交通状况、缓解交通拥堵、提升交通效率，同样是城市更新的核心需求；因此，采用TOD的模式与理念来推动城市更新的开发与落地，同样是一个非常好的办法与途径。
自2020年以来，国家发改委再次开始审批各地的轨道交通规划，二三线城市又掀起一轮轨道交通潮；各地缓解城市建成区的交通拥堵、公共出行上，也开始优化交通配置，配置BRT等新型公共交通工具。在这样的背景下，多地也具备了在城市更新的同时推进公共交通及交通枢纽的建设，并综合考虑用地效率、交通需求与项目产出，取得一个投资建设的相对平衡。
因此，未来五年是许多地区基于城市更新模式改善交通状况的最佳契机，城市更新模式也是在不增加政府债务的前提下，平衡公益性公共交通投资建设的最佳方案。
城市更新+产业升级
对于许多城市建成区来说，不仅居住环境需要进行改善，既有产业也走到了需要转型升级的转折点；传统生产型的企业早已应当搬迁，传统商贸商户正在面临互联网冲击，文旅产业也正急速更新迭代。
因此，对于许多城市来说，城市更新还是一个产业升级的机会；以城市更新为契机，培育、引导地方现有产业进行改造升级，孵化本地产业进行发展。同时，对于企业拥有的土地与既有建筑物，还可以共同发展，进行低效用地再开发以及在符合规划的情况下调整用途，共享城市更新收益。
并且，在产业升级的过程中，对当地的就业与消费都有极大的促进；是建立地方经济内循环、培育新消费的最佳动能来源。
城市更新+EOD模式
EOD是指Ecology-Oriented Development，即生态环境导向的开发模式；是基于环保与可持续发展的理念、由自然资源部推动的一种新型片区开发理念与模式。当前的EOD，不仅与许多城市更新片区的生态修复和功能完善需求具有相当高的匹配程度，也是许多地方政府完成环保任务的重点研究方式。
对于城市更新来说，将EOD模式要求的“坚持生态环境优先，践行绿色发展理念，构建生态产业化、产业生态化的生态经济体系，将生态环境优势转化为发展优势”融合到城市发展中去，也是一个非常好的总体要求与理念；不仅实现提升城市生态系统，也可以灵活运用、申请多项环境领域的专项资金支持。
并且，未来我们即将迈入“碳达峰、碳中和”的双碳时代；如何将城市的总体碳排放量降下来，实现低碳城市、可持续发展城市的目标，同样是城市更新中所需要思考的重要板块。
如今的城市更新模式，已经完全打开；可以因地制宜、积极的将各项需求与城市更新模式进行有机结合。可以收益自平衡的城市更新模式，是未来五年地方政府推动城市发展的最佳实践。