近些年，在城市用地紧缺和农村土地流转加速的背景下，产业用地价值水涨船高，拿地门槛被不断刷新。

今天，园区在线（ID：YQZXGZH）总结产业地产拿地的八种模式，与读者分享。

正文：

一二级联动拿地

一级企业借助参与一级整理的优势摘牌开发用地，再低价曲线获得二级开发权，实现一二级联动。

在中国土地市场，一二级联动是一块大肥肉，企业通过介入一级土地市场，用极低的价格便可以锁定规模化土地，再赚取二级开发收益。

但话说回来，一二级联动项目的护城河又是最高的，土地一级市场长期被政府（平台公司）占据，很多项目虽然名为「招拍挂」，但大部分在拍之前就被内定，一般的企业想参与进来比较难。那些允许社会资本参与的项目，要么是政府缺资金、要么是土地综合条件较差，开发风险很高；此外，一级开发的生地一般不能用作抵押贷款，前期资金需要企业自筹，同时还要面临拆迁成本高企、一级资金延期返还等诸多不确定性因素。

所以，一二级联动收益虽好，但风险同样并存。

产业勾地

为了促进招商引资，一些地方政府、特别是不发达地区的地方政府，在面对议价能力较高的企业时，通常会与企业在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行「勾兑」，双方达成一致意向后，对外则设置许多排他门槛，然后走一个公开程序获取土地，这一过程称为产业勾地。

在产业勾地过程中，政府作为主导一方，以土地换产业，促进地方经济发展，至少听起来不错；而房企受经济和政策调控影响，纷纷收敛业务，拿地的重要性愈发凸显，而产业勾地成本较「招拍挂」低了不少，同时获取土地也更多，自然更受企业的青睐，所以在相当一段时间内，产业勾地都是企业拿地的主要模式。

然而，最近两年，随着土地资源日益短缺，企业愈发势微，一些大型房企虽然有产业，但是落地性并不是很强，同时政府的眼光也越来越挑剔，此消彼长间，房企的看家本领根本使不上劲。而包括河南、北京、海口、济南在内多省市更受明确发文，要求住宅、商业等不得与其他产业用地捆绑，从根本上直接杜绝了「产业勾地」的可能。

总之，产业勾地确实是越来越难做了。

旧改拿地

产业勾地难，有相当一部分企业开始把目光投到旧改中。

相比于「招拍挂」拿地，旧改有几个好处，一是土地成本比较低，而且很多情况下可以定向出让，一定程度上避免了竞争；二是旧改地块大部分位于中心区域，是城市的稀缺资源，发展前景更大；三是旧改有一定的专业门槛，而非价高者得，给了中小企业弯道超车的机会。

但另一方面，旧改也是一门风险与机遇并存的生意。虽然这两年参与旧改的企业不少，但获利的寥寥无几。究其原因，一方面，旧改项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，需要企业在这方面积累足够的经验；同时旧改项目开发周期并不确定，短则两三年、多则十多年，这与地产的高周转战略也背道而驰。

当然，从长远来看，由于土地供应不足，各地方政府对存量用地的关注，将进一步催生一些位置优越、产权清晰、土地廉价的老旧的工业区提升改造，市场需求也会一直存在。

合作拿地

建立合作关系拿地，是低成本拿地的常态模式。

合作拿地的对象有几个，首先，新进入一个城市，可以考虑与当地房企一起拿地。因为进入全新的市场，100%权益拿地风险较高，与深耕本地多年、熟知当地政商环境的企业合作，能够有效规避市场风险；此外，对于较难进入的城市，与当地企业合作也能降低企业进入门槛。

第二个是与科技企业 / 地产商合伙拿地，地产开发商有钱，但没有产业导入，说服不了政府；运营商有产业导入和培育能力，却没有资金搞开发，双方组建联合体拿地，事后再根据收益分成，互惠互利。

第三个是与政府的平台公司 / 国企 / 央企合作，这些企业由于「近水楼台先得月」，往往会拥有大量的一级开发用地，在大多数城市，找到了「国家队」，就找到了土地。

第四个是中小企业抱团，联合拿地，这一模式在前些年并不常见，原因是国家规定工业用地使用不可分割，利益分配不均，各方自然难以达成合作。但去年六部委发文，表示「允许中小民营企业联合参与工业用地招拍挂，可按规定进行宗地分割」，日后各参与方拿地后可按出资分配土地、各自开发。

股权收购拿地

股权收购拿地，即受让方通过收并购出让企业达到获取土地的目的，具体来说，在股权收购拿地中，土地出让方会先将公司其余资产清理，仅保留土地资产，然后将公司股权全部转让给受让方。受让方通过收购股权间接获得土地。

同城来说，股权拿地相比于「招拍挂」拿地成本较低，如出让方亟需获取资金，甚至还有进一步压价的可能；同时相比「招拍挂」拿地，股权拿地流程更简单，只需收购该公司股权即可自动获得土地的所有权。

但从市场整体情况来看，土地仍然属于极度稀缺资源，除非经营困难，否则项目方极少会主动出让土地。

在建项目转让

在建项目转让也是收并购的一种，但对于项目转让，国家有强制性要求，必须满足一定条件才可以转让在建工程。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

留用地开发

留用地是政府给被征地农民除了货币补偿之外的一种土地补偿模式，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。

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