做园区，我们经常听到四个字——「规划先行」。

这几年，园区在线（ID：YQZXGZH）观察到一个规律，那些「跨界」做产业地产的企业，第一个项目往往都不太成功。

究其原因，除了对产业地产行业缺少敬畏之心、用「卖方思维」做园区之外，还有一个重要因素，那便是忽视了规划在项目实施中起到的作用。虽然他们也在前期做了规划，但这些规划绝大部分都是停留在空间规划层面上，对园区的产业定位、发展策略、功能构建等缺乏必要研究，致使园区在后续的发展中出现大量问题。

正文：

在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，一个园区从拿地到开工建设、再到招商运营，要设计到众多规划。但总的来说，所有规划的意义都是为了解决三件事——

做什么？

在哪做？

怎么做？

今天，园区在线（ID：YQZXGZH）以几种常见的规划为例，讲讲其在园区项目中起到的作用。

先说概念性规划

概念性规划是一种前置性的、蓝图式的描绘规划，主要作用是对园区的定位、空间规划、功能配套、投资测算等方向性、战略性的重大问题进行集中研究，从经济、社会、环境等角度提出园区发展的综合目标体系与发展战略。

一般来说，园区概念性规划的作用主要体现在四个方面：

1、开发商拿地的「筹码」

园区拿地，本质上是政企双方「博弈」的过程，对政府而言，需要看到几个东西，一是企业是否有实力做好这个项目，二是企业对这个项目有什么想法、未来能引进哪些东西，三是看项目的空间形态是否与环境兼容、主导产业是否与政府规划一致，从而综合判断项目是否值得引进。那作为开发商，就需要一份概念规划，把这些事情讲清楚，便能在与政府的「博弈」中占据主动。

2、顶层汇报方案

很多集团公司对成员公司的投资事项拥有绝对决策权，集团旗下的子公司、分公司要上马园区项目，需经总部点头同意才能推进，这时候便需要一个具有说服力的方案，来「说服」总部领导投资决策。

3、为园区建设提供指导性意见

除了给政府和集团领导展示美好愿景，概念性规划还有一个重要作用——为项目的落地实施提供指导性意见。虽然在项目实施中，我们不会完全按概念规划去做，但涉及到总体定位、空间形态、操盘理念、投资策略这些大方向，基本上不会有太大的变化。

4、为编制控规提供理论支撑

对于一些只有总规、没有控规的地块，政府需要通过编制概念性规划，在总规的基础上做深入研究，综合提出住宅 / 配套 / 商业 / 产业的落位策略。

有了概念性规划，再来说建筑设计和空间规划

一个园区动辄几百、上千亩，根据土地性质的不同，又包含有厂房（单层 / 多层）、高层写字楼、企业独栋、研发用房、人才公寓等多种复合业态。作为园区操盘手，要在符合产业地产经营逻辑的前提下，力求功能好用、形象好看。

首先，由于园区项目开发周期较长、资金需求量大，开发商大都会采用「逐片开发」、「滚动开发」的土地集约化开发操作模式，用前一轮开发获得的租售收入补充到下一期的开发与建设中，同时还要确保每轮开发的产品与配套满足当期入驻企业的需求，这些都需要园区的空间规划作支撑。

其次，现代产业体系十分复杂，研发、生产、销售等环节对空间结构（单层面积、层高、承重）、基础配套、物流仓储等的需求不尽相同，需要在前期设计不同的功能组合和空间模式，以覆盖不同的客户群体。

第三，现在是一个「颜值至上」的时代，园区建筑的品质、绿化景观的配比、园区展厅、客厅等能为企业「增色」多少、生活休闲配套是否完善、整体环境是否整洁，都需要在前期的建筑设计中体现。

早些年，园区只做总规、概规、控规这些「普适性规划」，相关的产业选择和布局只会在概规和控规中体现，并不会单独编制产业规划。但随着园区行业不断升级，产业规划被提到了越来越重要的位置。

在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，园区做产业规划，有几个重要作用：

首先，产业规划为园区提供了一个具有方向性和指导性的意见，为园区理清了发展方向，同时也便于园区开展精准招商、产业链招商；

第二，以规划为导向，把各种优势资源合理配置在园区，有助于更好地促进区域经济发展；

第三，通过执行规划，提高园区产业集聚度，进而提升园区整体竞争力。

此外，园区做产业规划有几个重要时间节点，一是在园区起步时，为主导产业、跟随产业和支撑产业的发展进行详细规划；二是在园区二次创业时，为园区升级改造提供决策依据；三是外部环境发生重大变化时；四是原有主导产业面临淘汰时；五是园区发展陷入瓶颈时，通过修编产业发展规划，置换与园区产业方向不符的企业。

园区正式开展招商运营工作之前，需要编制运营规划（方案），为下一步工作提供总体行动纲领。

具体来讲，编制园区运营规划，有几个主要作用。

1、内部行动纲领

园区招商运营是一项复杂的工作，包括资源体系的梳理、模式机制的建立、外部渠道的拓展、服务平台的搭建、政策的制定与申报、合同的签订与管理等等，通过编制运营规划，把任务分解到部门、分解到人，明确职责与运营目标，形成体系化的招商引智、创业服务行动纲领。

2、政府汇报材料

园区发展需要政府的支持，而专业的园区运营规划是打通政企对话，将园区发展融入政府区域经济发展版图的重要媒介，是获得政府重视和政策等资源倾斜的最重要方式。

3、对外合作蓝本

专业的园区运营规划，是园区开展宣传工作，制作宣传资料的基本依据，是开展对外合作、招商引智的重要理念思路和营销说辞。

4、招商引资手册

在园区运营规划中，梳理园区的招商渠道体系、招商图谱、项目方阵、招商路径等，为招商人员对外活动提供工具支撑。

营销和招商作为一个流程上的前后环节，共同组成园区的「钱袋子」。而营销策划也是园区规划中必不可少的一环。

首先，从大环境看，园区间竞争压力持续增大，除了比实力、拼政策外，营销内功的力量同样不可忽视，园区在线（ID：YQZXGZH）就见过很多园区，虽然做的很不错，但很少人知道。

其次，我们都知道，园区有好的政策、好的环境、好的运营成果，需要通过媒介传递出去，但我们如何选择推广内容？制定怎样的推广节奏？采用何种推广方式？这些问题都需要在营销策划（方案）中解决。

第三，通过营销策划，可以使园区明确营销目标，进而进行人力、物理、财力的规划与优化配置；

最后一点，通过营销策划，分步实施，提升园区的品牌知名度，可以增强园区的行业话语权与品牌溢价能力，并为下一步的品牌复制提供顶层支撑。