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导读：高楼大厦里响起机器轰鸣声？

前些年，在经济发展「比学赶超」的氛围下，各地掀起了一阵抓指标的高潮，为了多引进企业、产生税收，各地政府不惜大肆「挥霍」工业用地，对企业圈地行为视而不见，致使大量土地闲置或低效利用；受累于土地增量所剩无几，用地成本不断攀升，一些企业难堪重负，「北上广深」等一线城市不同程度地出现了制造企业外流、产业「空心化」等现象。在土地资源紧缺的背景下，如何挖掘存量用地潜能、提升土地效能，成了各城市、尤其是各发达城市的重要课题。

在之前的推文中，园区在线（ID：YQZXGZH）也曾介绍过各地关于土地集约化利用的先进做法，包括「亩均论英雄」、「先租后让」、「推行新型产业用地」、「缩短土地供应年限」等等，今天，我们再和大家分享另一种做法——「工业上楼」。

正文：

「工业上楼」，可以通俗理解为建一个高层的厂房，然后把企业的生产和制造活动搬到楼上。

以前，企业生产制造基本都放在单层的厂房，原因有四：

1、工业用地廉价，有些甚至直接白送，而高层的建安成本很高，还要额外加装设备管井与大型货梯，对开发方而言，建高层厂房既不划算、也没必要；

2、以前的建筑材料与技术不成熟，存在较大安全隐患（既有工程上的，也有消防上的），同时用起来舒适性也不如单层厂房；

3、货物进出不方便，尤其是设计体积大、重量大的产品，搬运耗时耗力；

4、当时的企业多以工业产品的生产加工为主，生产设备吨位重、体积庞大，拆装比较困难。

如今，「工业上楼」概念被提出，在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，和我们的高层住宅一样，都是时代发展的必然产物。

古代，土地多得用不完，大家都是独门独户，住起来既方便也舒服；何况在礼制社会，谁家房子高度超过皇宫，那是大不敬，要被满门抄斩的，所以根本不存在高层。后来人口变多，国家必须在有限的空间内放下更多的人，同时，城市化建设任务也要求各地把人们集中在某些特定区域内，高层住宅得以发展。

再回到工业厂房，现如今，工业用地指标紧张，成本高企、原有工业用地利用率低、旧工业区改造周期又很长；同时，产业类型的转变（由传统的重工业生产转为设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造，如生物医药、智能制造、工业互联网等）以及建筑工艺水平的提升为推行「工业上楼」提供了支撑。

推行「工业上楼」，对地方政府推行土地集约化利用、推动新经济发展有几点好处：

1、通过「工业上楼」，提升工业用地的投资 / 开发强度，使有限的产业空间得以最大化利用；

2、「工业上楼」在满足原有企业对生产空间需求的同时，释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本，便于招商引资及避免过多企业因成本问题外迁；

3、「工业上楼」强调规划先行，引领后续的开发建设与招商运营，企业生产、设计、研发环节不再受制于空间局限，切合企业一体化发展的需求；

4、通过「工业上楼」，把产业相关企业最大限度集中在某一个区域内，有效引导产业发展布局，实现高新产业聚集；

5、通过「工业上楼」，在工业厂房中融入生产配套、生活服务配套等，实现空间集约、功能复合目标，同时，写字楼化的办公环境也可满足高端人才对研发生产环境的需求。

当然，「工业上楼」也是有条件的，只有轻生产（设备质量轻、原材料与生产材料轻）、低噪音（生产过程振动小、噪音小）、无污染的企业才能「上楼」。重工业的生产依旧要在一层完成。

话说回来，上楼上楼，上几层「楼」才算是上楼？

对「工业上楼」，国家层面并没有统一的定义。按我们通常的理解，理论上，只要高于一层的厂房，哪怕只有两层，都可以称为「工业上楼」，但这样的建筑结构在全国范围内早已被普遍应用（业内称「多层厂房」）。所以我们今天讲的「工业上楼」，应当是地方政府在文件中明确提出「工业上楼」，并设置相关建筑标准的工业楼宇。

据可考资料，「工业上楼」一词最早出现在公众视野里是在2017年，当年，新华社以《广东推进「工业上楼」》为题，记载了深圳全至科技创新园按照「厂房+写字楼」的复合标准建设23层的科创大厦，既为企业园区腾出了大量厂房，又倒逼了经济结构调整和企业转型升级，缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾。

当然，此时的「工业上楼」只是一个概念，缺乏明确的政策指引。

真正把「工业上楼」政策落到官方层面的是广东和山东。

2018年12月（同年5月提出意见稿），佛山市三水区乐平镇发布《佛山市三水区乐平镇「工业上楼」扶持办法（试行）》，这也是广东第一份关于「工业上楼」的政策文件，《办法》并首次对「工业上楼」的定义作了明确，提出：

「工业上楼」建设项目厂房层级须达到6层及以上，建设面积达到3万平方米以上，层高达到4.3米以上，承重能力满足0.75吨/平方米，以上控制指标均为厂房占地，不含行政办公及配套服务设施占地。

当然，不论政府用怎样华丽的辞藻去美化，高层厂房的舒适性和便利性远不如单层，这是板上钉钉的事情。所以，为了提振企业「工业上楼」的积极性，政策扶持是必须的。

针对「工业上楼」，乐平镇提出了三个方面的政策，包括：

1、贷款贴息：且专项用于「工业上楼」建设的贷款，按照实际利率予以补贴；

2、租金补贴。对于成功引入新驻企业的，前三年分别按每月每平方米3元、2元、1元的标准给予建设主体补贴；

3、优质项目引资扶持。对于成功引进优质项目的，按照《佛山市三水区招商引资奖励办法》（三府办〔2017〕27号）的标准，园区按1：1配套给予扶持。

一年后，2019年11月，深圳市宝安区印发《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》.

宝安是深圳的工业大区，但因其起步较早，域内厂房多建于上世纪8、90年代，空间功能与环境难以匹配高端产业研发生产的需求，同时，前些年风靡深圳的「工改」项目进一步蚕食了域内产业空间，为了应对土地资源紧缺的挑战，宝安区着重推进，在提出「工业上楼」前，已经探索了连片工业区改造模式和优化产业空间的「M1+M0」模式。

《指引》将「工业上楼」定义为「建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房」，明确了产业类型，鼓励符合宝安区产业导向、适宜在高层厂房中生产的产业进驻；同时提出包括在首层设置装卸货车位及装卸货站台、柱网轴线距离宜大于8.7米、保证每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯、立面设计应合理考虑空调机位并进行遮蔽处理，遵循适用美观的原则，体现现代化、国际化、滨海风情等设计理念等，规范了高层厂房建筑设计。

同样对「工业上楼」抱有热情的是山东青岛。

2018年5月，青岛城阳区发布《加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》（城办发〔2018〕13 号），在全省范围内率先提出「工业上楼」，同年，引进了高层工业楼宇项目——联东U谷·夏庄智造园。

在城阳区的《意见》中，对「工业上楼」要求是「占地30亩以上，或总建筑面积5万平方米以上，鼓励50亩以上的成片开发，容积率原则上3.0左右，最低不得低于2.5」，同时在政策上明确了「工业上楼」的产业导向、开发运营投资主体、开发建设基本要求、自持比例及分割转让等要求。

政策方面，《意见》配套了11条专项政策，包括工业综合体基础设施配套费减免、分割转让发生的区级贡献返还、工业综合体每亩经济贡献达到一定数额给予一次性等额奖励等等。

而在今年（2020年）3月，青岛的西海岸新区也在城阳区现有政策的基础上，发布了类似意见，基本要求沿用了城阳区对「工业上楼」开发建设的设定，只是增设了一条对建筑高度和层高的要求：「工业综合体应是主体建筑高度不低于24米的非单层建筑物、构筑物及其附着物，产业用房层高原则上不低于4.2米」。

「工业上楼」，一方面对旧厂房进行改造升级，提升容积率和使用效率；另一方面将重量较轻、工作产生震动小的生产设备和生产过程迁移到高层，于城市而言解决了土地紧缺问题，于企业而言解决了生产成本问题，包括北京、上海、杭州、成都等地也在抓紧研究相关政策，很可能成为未来破解土地低效利用的又一重要举措。

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