园区发展必须坚持「规划先行」理念。编制产业发展规划，一是能够为园区提供一个具有方向性和指导性的意见，便于园区开展精准招商；二是以规划为导向，把各种优势资源合理配置在园区，更好地促进区域经济发展；三是通过执行规划，提高园区产业集聚度，进而提升园区整体竞争力。

产业发展规划的编制时间点

当园区处于以下五个时间点，需合理编制产业发展规划。
1、园区起步时，应为主导产业、跟随产业和支撑产业的发展进行详细规划，理清产业的发展次序，以明确园区的发展方向，为后续精准招商与产业培育提供顶层支持；
2、园区处于二次创业阶段，需对（拟）进入的新领域进行解析，理清产业发展次序，明确产业对空间产品的需求特征，为园区升级改造提供决策依据；
3、外部环境发生重大变化时，如区域发展被纳入国家战略、园区级别上升（如省级上升国家级）、园区涉及并购或重组等，政府的定位与政策导向随之发生转变，此时应考虑重新编制产业发展规划；
4、原有主导产业面临淘汰时，如老旧的化工园、「低小散」的科技园、工业园等，决策者应当机立断，通过编制产业发展规划，梳理园区的资源禀赋与现存产业的转型升级方向，探索新的发展道路；
5、园区发展陷入瓶颈时，如前期粗放式发展导致园区产业结构混乱，无法形成内生合力，且土地/房源基本消耗殆尽；此时应通过编制产业发展规划，明确产业发展思路，置换与园区产业方向不符的企业，将园区提升到新的高度上。

核心产业的确定方法——长短名单法

长短名单法，其方法就是找出可选的长名单，再结合限制性条件甄选出可供选择的中名单，最后通过产业发展前景的评估，得到短名单。
第一步，根据区域发展情况，尽可能多的获得当地可选择的产业，产业长名单的来源包括但不局限于：

1、地方政府建议园区发展的产业；2、省里或者市里明确发文鼓励发展的产业；3、区域中心城市可能转移的产业；4、周边行政级别较低的城市/县/镇的优质产业；5、现有产业基础上可升级的优势产业；6、与当地资源禀赋相契合的产业。

第二步，根据产业所处发展阶段、区域发展情况、地方政府当下诉求等筛选标准，排除发展可能性较小的产业。

1、排除产业发展阶段已属于成熟期后期或衰退期的行业；2、排除对区域发展产生负面影响的行业（亩均产值低、高污染等）；3、排除与周边同质化严重的产业；4、排除当地政策限制的产业；5、排除产业发展用地需求与园区不符的产业。

第三步是建立产业评估体系，从产业价值链（Value-chain）和能力（Competence）、机会（Chance）、合作（Cooperation）四个维度出发，对产业发展潜力和发展优势进行评价。
最后把所有指标加权排序，按得分高低对产业进行排序，得到产业的短名单。

产业发展策略

笔者认为，产业发展策略的制定，可以分为「五步」。
第一步，明确所要做的细分行业。
先理清整个产业链，搜寻产业链的上下游，明确产业链各个环节及其价值占比，分析产业链各环节的附加值、稀缺性、市场集中度等等；再根据园区实际情况，制定发展策略。如果园区体量足够，并且有绝对的竞争优势，想追求利润最大化，可以尝试控制整个产业链；如园区体量不足以支撑全产业链发展，则抓住其中两三个高附加值的环节即可。
第二步，明确重点产业技术和创新突破路线。
通过走访龙头企业、访谈行业专家、分析行业研报等，明确该产业的技术路线与产品路线，以便后期针对性引进目标企业与产业平台、产业配套。
第三步，确定产业招商策略。
1、通过查阅行业数据库、咨询报告等、梳理重点发展领域的企业名录；走访临近地市政府部门（工信、发改、科技等）与龙头企业，编制当地及周边区域相关企业名录；通过IT桔子、创业邦等平台、收集整理行业创业项目名录，在基于上述名单，绘制产业招商地图；
2、针对产业招商地图中的目标企业，整合相关招商渠道。（包括但不限于行业商协会、科研院所、中试基地、高校、行业专家、系统集成商、供应商等等）
第四步，确定空间产品需求特征。
细分领域对物业空间有不同的需求，根据企业不同类型（研发、中试、生产、销售等）、不同体量（总部、科研院所、中小企业、创业企业等）灵活安排空间产品，满足企业定制化办公生产需求。
第五步，确定产业培育时序。
根据产业阶段特征和发展阶段需求，合理设定目标，引导产业科学健康发展。

产业理念

此外，在规划产业时，需遵循三个理念。
1、产业生态理念
产业竞争表面上看是生产效率、经营成本的竞争，实际上是产业生态的竞争，产业发展规划需要树立生态理念，围绕产业生态作全局的、系统的、持续的规划，打造人才高地、技术高地、信息高地、品牌高地、金融高地、政策高地、生产要素高地和良好的企业家生态。
2、创新为核理念

未来产业的竞争，是创新能力的竞争，在勾勒产业蓝图时，一定要秉承创新为核的理念，围绕主导产业，引进谋划一批创新平台，提高创新资源聚集的强度，在产业竞争中占得先机。
3、资源整合转化理念
产业发展，对于政府园区而言，需要用好政府品牌信用背书和巨大的经济平台，倡导开放融合、编织资源网络，整合开发链资源、创新链资源、服务链资源、品牌链资源、金融资源、企业家资源等，构建丰富的内涵和强大的软实力。