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产业园开发的销售物业主要为商业、办公等业态。因为销售比例往往受限，因此销售周期较传统的住宅项目滞后。产业园开发特性决定了其资金占用规模大、投资回收期限长的特点。随着产业园的深入发展和模式创新，产业园区收入从租赁收入逐步迈向多元化发展。当前产业园开发逐步转向园区综合运营业务由单一的“项目开发及运营”转向“项目开发及运营+增值服务+产业投资”。

截至2022年底，我国典型的产业园区上市公司的数量约35家，其中在A股和H股上市的产业园区上市公司共有23家，在新三板挂牌公司12家。在A股共有18家产业园上市公司，包括张江高科等以产业园业务为主的上市公司，以及华夏幸福、招商蛇口等具有产业园区业务的综合性上市房企。产业园企业中央国企占比较高，上海是产业园房企深耕城市。城市分布上，A股产业园上市企业均分布在上海、北京等经济较为发达的核心城市。其中，上海市有7家产业园上市公司，是产业园公司所在最多的城市。本文主要介绍张江高科、中新集团、苏州高新、南京高科及东湖高新五大园区企业的商业模式。

张江高科

上海张江高科技园区开发股份有限公司是张江科学城重要开发主体，张江高科的实际控制人是上海市浦东新区国有资产管理委员会，持股占比为50.75%。张江高科是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体，业务区域聚焦于上海张江科学城，业务范围以园区开发、园区服务、产业投资为主。根据公司年报2022年张江高科房地产开发和房产租赁分别占总营收的55.2%、43.6%。产业投资方面，2018-2023H1公司的投资收益累计约34.1亿元，占比张江高科同期营业利润比例为51.5%，2023H1张江高科产业投资表现亮眼，净投资收益为3.27亿元，投资收益占营业利润比例达到65%。张江高科最先于2006年提出“一体两翼”模式，开始以地产开发为主体，提供现金流来探索产业服务和产业投资的发展模式。相较于国内其他产业园，张江高科的业务转型起步较早，这也为后期张江高科的产业投资业务快速发展打下基础。2014年，张江高科提出“新三商”战略，再次升级产业园区定位向科技投行发展，将浅层次的园区服务推动至更深层次的产业投资。政府引导投资方向，聚焦于集成电路、生物医药及人工智能等领域。2021年上海市政府强调深度发展对产业园区未来发展的价值，提出了上海浦东“一核、五中心、多领域”的“1+5+N”的立体化新格局，明确以张江科学城作为浦东人工智能核心区，带动保税区、金桥、临港等区域的人工智能产业发展。同年，浦东新区政府印发《浦东新区推进张江科学城创新发展实施意见》的通知，提出在集成电路、生物医药、人工智能等关键重点领域，按照有关规定落实相关税收优惠政策支持相关领域发展。

2021年以来在政府的引导下，公司的投资策略更加明确。投资方式上，张江高科以“直投+基金+孵化”综合服务为主。投资方向上，张江高科坚持浦东新区“六大硬核产业”的发展部署，打造“2+2+X”产业体系：第一个“2”是指以集成电路、人工智能为2大主导产业，第二个“2”是指以创新药械、数字经济为2大重点产业，“X”是指以未来车、航空航天、量子信息、类脑智能、基因技术、前沿新材料、能源与环境等为拓展产业，构建集成电路、生物医药、人工智能等具有全球竞争力的硬核主导产业集群。经过近十年的发展，张江高科已经积累了一批经验丰富的产业投资团队，部分所投资的项目市场表现优异且具有较高的发展潜力。

中新集团

中新苏州工业园区开发集团股份有限公司是中国和新加坡两国共同成立的苏州工业园开发主体。1994年2月苏州工业园区设立，同年8月中新集团成立，作为中新两国合作载体和苏州工业园区开发主体。中新集团的实际控制人是苏州中方财团控股股份有限公司（中方财团）和SINGAPORE-SUZHOUTOWNSHIPDEVELOPMENTPTELTD（新方财团）。中新集团管理团队背景多元，由中国和新加坡两国共同组成，在业务上充分借鉴新加坡园区的开发经验，按照“先规划后建设，先地下后地上”的原则，践行亲商服务理念，形成“产城融合、区域一体”的城市发展架构，发挥独特的中新合作品牌优势。园区开发营收占比近八成，产业投资为中新集团三大业务之一。2021年中新集团将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴，将产业投资从此前园区开发的一个业务节点提档升级为两翼支撑板块之一，重新确定了“以园区开发运营为主题板块，以产业投资和绿色能源为两翼支撑板块”的“一体两翼”新发展格局。根据企业财报，中新集团2023上半年园区开发运营和绿色公务业务分别占中新集团总营收78.40%和17.67%。产业投资板块方面，2018-2023H1中新集团的投资收益累计约24.59亿元，占比公司同期营业利润比例平均为22.79%。2023H1中新集团产业投资收益为2.13亿元，同比增长37.29%，投资收益占营业利润比例达到21.26%。

中新集团自2018年探索开展产业投资业务以来，不断完善产业投资顶层战略架构，持续优化基金投资的赛道分布比例，形成了母基金、子基金、直投基金相结合，适度参与政府引导基金的投资布局。在基金参投方面，公司投资领域侧重于新能源、新材料、半导体、高端装备、数字科技、医疗健康、大消费及现代服务等具备科技攻关、先进制造和发展升级等与公司各产城融合园区及“区中园”产业契合度高的行业，投资阶段侧重于早中期。在科创直投方面，中新集团发起设立了中新园创一期，中新园展一期两支规模合计5亿元的产业投资基金，筹备设立规模3亿元的中新园创二期产业投资基金，围绕园区主导的“专精特新”产业开展投资业务。招商和投资相互联动，投资规模稳步增加。

苏州高新

苏州新区高新技术产业股份有限公司是以苏州高新区作为发展平台，立足于苏州的“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”。由苏州国家高新技术产业开发区管理委员会于1994年发起设立，1996年挂牌上市，是苏州高新区首家、苏州市首批上市公司。截至2023年末，苏州高新的控股股东是苏州苏高新集团有限公司，持股占比为43.79%；苏州苏高新集团则由苏州市虎丘区人民政府控股，持股比例为90.3%。产业投资成为苏州高新主要利润来源。苏州高新自成立以来始终以房地产开发主要业务，直到2017年公司逐渐进入改革扩张期，苏州高新成立苏州高新投资管理有限公司，以期提高公司对外投资能力，此后，逐渐形成“园区运营、产业投资、产城综合开发”三大业务板块。苏州高新营收主要来自房地产销售，2019-2022年期内房地产销售业务平均占比84.92%。2018-2023H1苏州高新的投资收益累计约14.83亿元，占比公司同期营业利润比例平均为54.80%。2023H1苏州高新投资收益达3.92亿元，占比营业利润达107%，是公司利润的主要来源。苏州高新旗下投资管理公司通过“直投+基金+资管计划”的模式，聚焦战略新兴、绿色低碳、医疗器械等方向开展产业投资工作，形成了战略投资、产业投资、财务投资三大模式。截至2023半年报报告期末，苏州高新现有投资项目累计出资金额29.47亿元，产业投资规模持续增长。

产业投资方面，围绕“医疗器械”和“绿色低碳”，持续设立投资基金。2022年苏州高新成立新苏新兴基金、苏新绿碳基金及苏新股权基金，2023年设立美德科二号基金对医疗和绿色低碳相关产业进行投资。融资租赁方面，通过高新福瑞开展融资租赁，进一步提升风险防控能力，加快项目投放节奏，有效提升苏州高新资产质量；打造了“绿源租”、“医租赁”等面向绿色低碳、医疗器械产业的金融服务产品，产融深度结合，释放产业新活力。战略投资方面，苏州高新参股杭州银行、东方创业、苏高新创投等，获取长期稳定的投资回报。

南京高科

南京国有城市运营商，投资收益占营业利润比例达98%。南京高科股份有限公司（下称“南京高科”）是一家立足于南京的地方国有城市运营商。南京高科是国家级经开区南京经济技术开发区的运营主体之一，实际控制人是南京市国资委，持股占比为34.74%。南京高科主要业务包括房地产开发、市政基础设施建设及股权投资业务等领域，并在医疗健康、信息技术等硬核科技行业投资了一批盈利能力突出的优质企业。从业务细分来看，2022年南京高科房地产开发业务、市政基础设施承建、园区管理及服务分别占总营收的81.4%、11.6%及7.0%。南京高科的产业投资收益是营业利润的重要构成，2018-2023H1南京高科的投资收益累计约99.2亿元，占比公司同期营业利润比例为77.7%，2023H1南京高科产业投资表现亮眼，净投资收益为16.9亿元，投资收益占营业利润比例升至97.7%。南京高科于1992年成立，此后一直以房地产开发及市政基础设施建设为主要业务，主要承担南京经济技术开发区早期土地开发和基础设施建设的职责。1997年，南京高科于上交所上市，开始利用品牌及资金优势投建各项基础设施并进行股权投资。2015年公司四大专业股权投资平台搭建完成，涵盖“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”。

在投资策略上，南京高科目前主要通过与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机构的多方位合作，持续稳定获取新的投资机会；聚焦医疗健康、信息技术、新材料等科技创新行业，筛选出符合标准的优质企业进行股权投资。

东湖高新

武汉东湖高新集团股份有限公司是武汉市“中国光谷”的开发主体，主要从事科技工业园、烟气脱硫和环保电力的建设、开发及运营。产业园投资遍布全国武汉东湖高新科技工业园区重要开发主体，2023H1投资收益占营业利润比例达34%。东湖高新业务区域聚焦于武汉市东湖高新区，业务主体是工程建设，2022年工程建设板块占总营收的72.32%，环保科技板块和科技园区板块分别占14.08%和13.60%。东湖高新是武汉市地方国有控股企业，截至2023年年末，东湖高新的第一大股东为湖北省国资委，持股比例为18.53%。2023H1东湖高新投资收益为0.7亿元，投资收益占营业利润比例达到34%。
在投资方向上，东湖高新重点聚焦智能科技和生命科技两大产业主题领域，围绕电子信息、软件信息服务、人工智能、集成电路、生物医药、基因诊断、医疗器械、生物农业等细分领域，在全国布局主题产业园区。已布局武汉、鄂州、黄冈等多个城市，正在开发运营主题型园区42个，在园区产业招商过程中，强化发现和挖掘具有高成长性投资价值的企业的能力，按照投早、投小、投硬科技、投新兴产业的原则开展价值投资。在投资模式上，东湖高新建有专业的投资团队，通过“基金+直投”方式，为园区优质的初创期、成长期科技企业提供持续发展资金，逐步打造属于科技园板块自身的高科技产业生态。随着传统租售业务受到行业下行及经济环境变化的影响，产业投资为产业园开发公司业绩增长提供了新的业绩增长可能性。但需要看到的是，产业投资业务具备风险性，对企业投资能力要求较高，要求产业园区开发商对所投资的产业有足够的研究和理解，又要求对投资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论证，产业园区企业需要有专门的研究团队和资金基础才能成功驾驭。

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