2023年过去了，从国家发布的经济数据看，整体经济出现了明显的回暖趋势；但从广泛的园区经济发展来看却是寒气袭人，近几年处于停滞不前的园区不在少数。由于国内外经济形势的变化，产业集聚和创新集群的马太效应越发明显，而大部分园区发展的不确定性在增加，对园区面临的新环境更是雾里看花。在春节临近的发展空档期，我们需要从政策环境、产业环境、市场环境等维度，梳理一下园区发展面临的新环境，及时构建新的园区发展逻辑。

一、产业园区面临的政策环境

1、国家政策：鼓励园区发展向四化转型，实现高质量发展

近年来，国家陆续出台政策促进产业园区的高质量发展，在加快构建新发展格局的宏观背景下，园区发展呈现“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”等新特征。产业结构高端化即以高端制造为重点，向产业链高端延伸，推动产业结构转型升级；能源供给低碳化即大力推进园区低碳生产、低碳管理，加强园区低碳基础设施建设；土地利用集约化即将低效用地高效利用，向存量要增量，推动工业上楼等实现园区空间多维拓展与集约利用；园区管理数智化即引导园区加快数字基础设施建设，利用数字技术与园区管理、运营服务等环节相结合，提高园区的运营效率、驱动园区管理革新。

2、国家要求：强化对开发区的考核评价，倒逼园区优化升级

一方面，产业园区的考核体系涉及面广、评估考核指标多，一个经开区考核涵盖5大方面30个二级指标，高新区考核更是有46个二级指标，对各开发区来说压力不小。另一方面，产业园区降级力度在不断加大，2021年出台的国家级经开区综合发展水平考核评价办法将统一排名改成东、中、西部地区分类排名，增加了东、中部开发区退出压力，还加大了退出频次，连续三年内有两次进入本地区最后5名的纳入降级备选名单，当然也不是说排名靠后的开发区就没有机会了，新增的增速类指标，解决了考核存量为主、考核位次固化问题。

二、产业园区面临的产业环境

1、国际形势：世界经济陷入低迷期，全球产业链加速重构

在复苏方面，世界经济呈现三大分化现象。第一是区域分化，美国和欧洲两大经济体的鸿沟扩大，欠发达国家和低收入国家经济处于下行轨迹；第二是产业分化，新能源、高端制造、数字经济恢复较快，传统产业、一般制造业恢复缓慢；第三是阶层分化，多个国家开闸放水推高了资产价格，贫富悬殊持续扩大。作为全球制造工厂的中国，面临越南、印度等新兴经济体低端制造挤压和发达国家高端制造回流双重压力，日本大型制造业已出现回暖迹象。在接下来的几年里，全球产业链将加速重构，园区产业链的稳定性面临新的挑战。

2、国内形势：国际国内双循环阶段，国内大循环成为主要支撑点

从国内来看，主要面临国际国内双循环格局，国内大循环将成为主要支撑点。综合来看，国内大循环要从科技内循环、传统经济内循环、消费内循环三个维度进行提升，涉及到硬科技、新基建、进口替代、出口转内需、海外消费回流、本土品牌崛起等关键词。国际大循环则是要继续扩大开放、重塑经贸格局和吸引全球要素集聚，由自贸区引领的外资负面清单不断缩减，高端制造业和服务业逐步取消外资准入限制，要求产业园区更加关注国际合作、营商环境国际化、技术与数据市场化改革等方面。

3、产业趋势：创新成为未来经济发展大势，新兴产业培育凸显

当前，我国产业多处于全球价值链中低端，在新一代科技与产业变革背景下，我国亟待突破原有发展模式。在构建创新引领力上，要努力抢占技术制高点，加强关键核心技术攻关，力争打破芯片断供、技术封锁、贸易限制等局面，强化产业链发展韧性；在提升产业续航力上，前瞻布局战略性新兴产业、未来产业，加快建设现代化产业体系，其中的重头戏是推动战略性新兴产业融合集群发展，构建新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。

三、产业园区面临的市场环境

1、一级市场：工业用地供大于求，用地价格整体平稳

在一级市场上，全国300城工业用地规划及成交建筑面积整体呈增长态势，2022年工业用地推地力度继续上涨，工业用地推出和成交量均上升，且供给大于需求。从工业用地成交价格看，近年来工业用地成交价格均保持在270-290元/平方米区间，从平均溢价率看，2022年工业用地平均溢价率为1.83%，较2021年小幅下降0.18个百分点，表明工业土地整体市场平稳，价格没有明显上涨。总体上，工业用地供应量有保证，且供大于求，价格保持稳定。

2、存量市场：土地投入产出效益偏低，存在较大的挖潜空间

在存量市场上，从土地开发容积率看，近6成国家级开发区工业用地综合容积率不到0.6，土地开发综合容积率偏低，土地利用强度有待提高。从投入产出看，近年来，开发区投资强度增长而综合税收下降，这说明开发区的单位效益在下降。从闲置土地看，579个国家级开发区批而未供土地1.57万公顷，占规划建设用地面积的3.11%；闲置土地0.06万公顷，占已供应土地的0.14%。总体来看，存量土地开发强度不够，投入产出效益偏低，挖潜空间较大。

3、园区开发：进入运营为王时代，普遍面临空置、招商压力

近年来，二级园区、产业地产已成为大型开发区的重要开发模式。而面对产业投资下行、地产开发低迷的环境，产业园区发展也受到较大冲击，长三角、珠三角重点区域单项目去化情况还较好，其他区域园区销售去化速度明显不及预期，中西部地区单项目年去化则更低，产业园区普遍面临空置、招商和资金压力。从发展趋势看，产业园区已经进入运营为王时代，行业利润率不断下滑，产业地产开发意愿降低，越来越多的园区运营商由重资产向轻资产转型，地方政府平台公司成为园区开发的主力。

四、产业园区的发展逻辑转变

以上我们分析了产业园区发展的新环境，从中可以看到园区发展面临的极大挑战，不转变思路肯定是不行了。结合东滩智库的咨询经验，我国的一大部分开发区都需要转变发展逻辑，对自身发展战略进行重塑。

第一是产业逻辑要变，结合区域经济和园区实际，对园区产业体系进行重新审计，制定新的产业发展路径，比如从以前低成本承接产业转移，满足成熟产品的产能扩张需求，变为便捷化满足高科技产品、高附加值企业迅速创新扩张的需求。

第二是空间逻辑要变，以前新增用地主要靠扩区的逻辑，现在必须靠盘活存量低效用地的逻辑，这个是国家政策要求。随着开发区向综合城区演进，要从整体上考虑推进开发区城市更新，推动产业融合发展和特色产业园建设。

第三是客商逻辑要变，结合产业链分化重组、产业转移下沉等新的投资动向，转变产业招商模式，设计新的招商渠道，比如以前一门心思招大企业的逻辑要变一变，必须重视挖掘专精特新中小企业的投资需求。

第四是投资逻辑要变，在市场化投资遇阻情况下，政府也不要“大包全揽”，还是要利用设立投资基金、发行REITS等方式降低企业投资风险，尽可能吸引社会资本参与开发区方方面面的开发和运营，这也是政策的引导方向。

第五是成本逻辑要变，从以前简单追求一次性提供低的要素成本，变为打造综合成本低的开发区，尤其是在项目固定投资折旧期限内的全生命周期综合成本最低，才有真正的发展竞争力。

第六是运营逻辑要变，开发区要改变“征地、基建和卖地”的开发思维，要以平台经济的思维为入驻开发区的企业尽心服务，通过良好的运营服务，实现与入驻企业的合作共赢和可持续发展。