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行业洞察 | 全面解析城市更新基金,产城智库,19分钟 

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城市更新基金不需要依赖银行的理财资金，募资较为方便，也不需要太复杂的结构，可以满足资管新规的要求。通过设立城市更新基金，可以达到城市更新参与各方出资和利益捆绑在一起目的。 

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当前片区开发中面临的问题 

缺乏征地拆迁和前期基建资金

PART/01

多数片区开发项目不可避免面临土地征收工作，在片区综合开发中前期土地征收拆迁补偿费用占据片区开发大部分成本支出。

2016年四部委颁布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），叫停了银行的土地储备贷款。

2021年银保监会15号文“不得提供以预期土地出让金为还款来源的融资”，使得土地一级开发资金筹集更为困难。

难以获得市场化融资

PART/02

一些片区综合开发项目，实际建设内容是土地一级开发，项目缺乏经营性现金流，很难开展市场化融资。银行对项目融资判断主要是看项目第一还款来源，若是来自于市场化运营收入，有可能获得银行融资。但若项目缺乏市场化运营收入，大部分收益来自土地出让收入，这类项目难以获得市场化信贷融资。

缺乏项目资本金

PART/03

片区综合开发项目投资额通常为几十亿元或上百亿元，若是100亿的项目，资本金比例按照25%计算，前期资本金就要筹集25亿，尽管项目资本金可以分期到位，对很多企业也有较大难度。

城市更新作为以房地产开发租售为产出的片区项目，其开发前景和开发产出较为明确，收益更好测算，更有利于通过综合开发实现市场化融资，但往往也面临上述资金问题。

城市更新基金的优势 

满足不同诉求，募集资金便利

PART/01

资管新规之后，基金模式回归沉寂，主要是叫停了“层层嵌套、期限错配、滚动发行"的方式，并且要求基金为股权性基金，使得银行理财资金难以合规募集和进入，大量基金失去了资金来源。而认购城市更新基金的多数是参与城市更新的施工企业和房地产开发企业，这些企业都具有出资能力，施工企业也习惯于工程垫资。通过认购基金份额，施工企业可以借机锁定工程项目获得建安收益，房地产企业可以因势利导获取房地产二级开发收益。所以，城市更新基金不需要依赖银行的理财资金，募资较为方便，也不需要太复杂的结构，可以满足资管新规的要求。通过设立城市更新基金，可以达到城市更新参与各方出资和利益捆绑在一起目的。

根据政策规定，符合条件的单位和个人均可投资私募基金，大到资产规模上千亿的央企、国企，小到包工头或者实施主体的员工均可以认购基金份额。在基金的管理方面，各投资人可以通过相关协议约定利益分配的方式、比例以及退出方式等，还可以设置一定比例的优先级/劣后级，满足不同风险偏好投资人的要求。合伙制基金还可以设置有限合伙人与普通合伙人，以发挥各自的优势。

解决项目资本金

PART/02

《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号）明确提出：“对基础设施领域和国家鼓励发展的行业，鼓励项目法人和项目投资方通过发行权益型、股权类金融工具，多渠道规范筹措投资项目资本金。但不得超过资本金总额的50%。”这是指项目投资方通过发行权益型金融工具筹措投资项目资本金，若是直接以城市更新基金作为项目投资方之一，则应不受50%之限制。

城市更新基金为私募基金，现在均要求以股权投资为目的。若城市更新基金以股权投资方式投资于城市更新项目，是可以作为城市更新项目的资本金的。

解决拆迁安置和前期基建资金

PART/03

对于难以通过市场化融资解决的征地拆迁和前期基建资金，可以通过引入城市更新基金筹集资金解决。东莞市《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》即指出:“由市属国有企业牵头组建城市更新母基金，吸收政府、企业、村组集体各方面资金、深度参与城市更新投融资。城市更新基金对政府土地整备开发项目有优先投资权”。

银行贷款等金融机构的融资，面临监管，资金用途受限较多。而城市更新基金作为股权资金，主要由投资人自主使用，资金用途限制较少。

不增加资产负债率，且可以作为出表工具

PART/04

很多城市更新项目的实施主体为房地产开发企业或者是当地的平台公司，这些公司对资产负债率的管控较为严格，如，房地产开发企业受到三道红线的政策管控，平台公司也有降低负债率的要求。

而城市更新基金权益类资金，会计核算方面不会增加为公司负债，反而会增加公司资产（当然名股实债类的基金是另一番判断标准）。另外，引入私募基金可以根据并表与出表需求进行灵活处理，如果各方均想出表，则可以对股权比例进行分散化处理，且公司章程也不设置任何一方的实质控制权。如果某方想并表，也可以通过公司章程设置赋予其实质控制权以达到并表目的。

城市更新基金的形式

目前，城市更新基金从发起人角度看主要有两种形式。

政府主导的城市更新基金

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一般由财政部门负责实施，当地国资（城投）公司负责具体代为出资人职责。政府主导城市更新基金设立方式主要有直接设立单一投资基金模式和采用设立母子基金模式。

如：2021年5月，北京市海淀区设立中关村科学城城市更新与发展基金，基金总规模300亿元，海淀区政府分别与北京建工集团有限责任公司、中国建筑第七工程局有限公司、上海宝冶集团有限公司三家大型建筑集团签订了战略合作协议，按照基金设立框架，在具体投资项目时，将由各签约企业组建的基金公平竞争，择优选定。

政府主导的城市更新基金，应符合下列文件规定：

发改委《政府出资产业投资基金管理暂行办法》

政府出资产业投资基金信用信息登记指引（试行）》

财政部：《政府投资基金暂行管理办法》

关于财政资金注资政府投资基金 支持产业发展的指导意见

政府主导的城市更新基金尤其应注意以保本保收益、“名股实债”等方式违规并形成政府隐性债务。

企业主导的城市更新基金

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主要是由参与城市更新项目的建筑企业和房地产开发企业发起的基金。城市更新具有巨大的施工业务和投资空间，可完善多元化投融资机制，调动企业参与投资建设的积极性，发挥其投资与建设、设计、施工及运营一体化的综合优势。同时，基金模式也有利于这些企业在城市更新市场中获得业务优势。

如：上海建工投资公司自2015年起，在城市更新领域积极布局，与知名投资机构、进入机构开展合作，通过设立城市更新基金，运用权益类基金投资模式对现有业务中的困境资产和低效资产进行投资和改造。具体做法：一是通过设立基金，以司法拍卖的形式收购资产，主导项目更新改造；二是通过设立母基金投资SPV公司，增资扩股、债转股方式参与项目更新改造；三是通过设立基金，以承债式收购资产，赋予项目新的功能。

政府主导和企业主导的城市更新基金

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均应注意符合私募基金业协会的有关规定，要在协会备案登记，基金应为股权性投资基金，可以“大股小债”不能“小股大债”；基金和结构和募资方面，要符合《资管新规》的规定。基金和结构和募资方面，要符合《资管新规》的规定。

各地成立的城市更新基金有关情况 

天津城市更新基金

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