2022年刚一破年，广州市政府工作报告就提出了“坚持产业第一、制造业立市”。 “构建现代产业体系”及“制造业立市”作为今后五年的目标任务，在2022年工作安排中占据“开篇C位”。
一直以来，广州着眼实体经济，从提出“双轮驱动”，到“实施制造强市战略”，再到“制造业立市”，就是想让制造业做强做优。
“立市”意味着广州制造业将“创新再出发”。
再出发就必然会带动厂房的需求。
回顾2021年，广州写字楼成交区域主要位于外围区域，占比高达77%。关于为啥这两年外围区域的写字楼突然好卖了？唯一的解释就是：制造业企业开始大批量进驻写字楼了。

Part.01

工业上楼为哪般？

“工业上楼”通俗点讲就是高层厂房。企业把研发、生产功能放在“工业性质”的高楼大里，打破传统中在地面上平铺一二层的低矮厂房。工业上楼促进了土地集约化利用，优化产业结构，降低企业成本，加速产业转型升级。
为啥要工业上楼？
一是缺地，随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大；
二是产业升级导致对厂房有更高要求，新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高。

Part.02

让我们来抓一抓典型

工业上楼根据所在地区的发展成熟程度，能称得上典型模式的目前有三类。

1、工业大厦模式的珠三角

在国内工业上楼发展较为成熟是珠三角地区，珠三角凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，成为世界重要的制造业基地。随着城市经济的发展，珠三角城市工业发展面临越来越严重的土地资源紧缺与产业转型升级问题。
1、产业适配
珠三角地区主要发展工业大厦模式，因兼具土地资源紧张及企业上楼意愿强烈，最重要的是产业相对轻型，所以该地区主要推广工业大厦，甚至可达20层以上。先后出现了全至科技创新园、东莞松湖智谷等全国瞩目的智造园区。
2、政策支持
参照香港工业上楼的成功经验，再结合自身体量、定位、产业等多方面情况，政府出台了一系列土地、工业上楼相关政策对工业上楼大力支持，这也造就了珠三角是内陆最早推动工业上楼的地区。
首先广东省政府率先提出推进工业上楼，作为制造业转型的重要基础；
2019年，深圳宝安区《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，提出具体工业大楼较详细标准，比如定义了高层厂房是“高度超过24米且不超过100米”。
同年，东莞出台了著名的一号文《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，提出了“开发建设高标准厂房和工业大厦”；2021年出台《水乡功能区工业上楼产业引导指南》、《水乡功能区工业上楼建筑设计指南（试行）》、《水乡功能区工业上楼园区规划指南（试行）》、提出“工业上楼”五要素筛选模型，研究高端产业空间需求，建立首个系统性工业上楼建筑设计指南。
值得一提的是东莞市 “一号文”，该文首提打造新动能。培育新动能必须加快推动制造业向产业链价值链高端跃升，构建以先进制造业为根基的现代产业体系，继续让制造业成为东莞的根与魂。
3、东莞松山湖智谷
我们来看看东莞率先“工业上楼”的践行者“东莞松山湖智谷”，位于松山湖功能区的松湖智谷产业园内错落着一幢幢70多米高的工业大厦、100多米高的产业大厦，甚至还有一栋150米高的超高层研发配套大楼。
松湖智谷以10层以上的现代化工业大厦为主，相比之前三到五层的工业厂房，松湖智谷通过技术手段及公共设施，让大型机器上到高层，比如楼层最大承重是1000kg/㎡，大型机器可以通过吊装平台上到10楼、11楼进行生产、组装，一楼也有公共卸货及仓储平台等等。
信鸿集团常务副总裁胡冰说。“以前传统厂房的容积率是1至1.5，我们‘工业上楼’可以做到容积率为5，直接将空间利用率提升了四五倍。”
不同于传统厂房的脏乱差，这里有产业，也有生活。
花园式园区、一站式服务中心、共享多功能会议中心、5000平方米的智能餐厅、健身场所、生活超市、高端人才公寓等等。未来还将引进教育及医疗等配套设施。园区与政府预协力打造产城融合小镇式的工业园典型。　
向天空“借地”的松湖智谷所引进的企业主要包括电子信息、智能制造装备、大数据、新材料等高新技术领域。形成了产业聚集、人才聚集、科技聚集的产业加速器。而其所产生的集聚效应已然显现出来，成功实现了“你的上下游，就在隔壁那栋楼”！
截至去年，园区已签约企业192家，约七成来自深圳，其中规模以上企业45家、国家高新企业51家、行业龙头企业20家，以及华为供应商企业10家。园区一期的亩均税收已超过200万元，真是叫好又叫座。
由于松湖智谷的成功建设，松湖智谷作为唯一的产业园开发运营商参编单位，参与到了《广东省高标准厂房设计规范》和《广东省高标准厂房验收规范》条文的编写及调整中。

2、堆叠式厂房的长三角

随着长三角地区新旧动能转换全面提速，工业上楼的适用性将逐步提高。
苏州是长三角地区率先尝试工业上楼的代表城市，为守住100万亩工业和生产性研发用地保障线，切实提高工业用地节约集约利用水平，苏州政府鼓励工业用地集约节约利用。
1、 产业适配
长三角地区此前的实践主要为堆叠式厂房模式。因为长三角地区节的需求不如珠三角强烈，且产业相对偏重，楼层不高，基本上在6层以内。
2、 政策支持
在经济发展倒逼下，该地区的政策推动也落实的很快。

青岛于2018年出台《加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》，鼓励 50 亩以上的成片开发，容积率原则上 3.0 左右，最低不得低于 2.5；2020年出台《青岛西海岸新区关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》，提出工业综合体应是主体建筑高度不低于 24米的非单层建筑物、构筑物及其附着物，产业用房层高原则上不低于 4.2 米。
2019年《苏州工业园区优化营商环境行动方案》中提出鼓励 “工业上楼”，地下（地上）空间开发，提高产业用地容积率；……
3、苏州生物医药产业园BioBAY
我们来看看长三角存量园区改造的典型BioBay。BioBay的第六期项目在“产业升级、形象升级、土地利用率升级”的背景下，项目拆除原有单层厂房，打造工业上楼。项目容积率由0.6提升至2.0以上，建筑高度从30米提升至100米以上，地上建筑面积增加了50%。
项目定位于围绕心脑血管及其他植介入、IVD诊断、医疗机器人、第三方平台等重点领域，建设高端新型医疗器械产业园区。
园区在产业功能分布上形成“南药北械”的发展格局，为生物医药领域的领军企业、成长中的企业以及初创企业等提供适配的发展空间。园区涵盖16栋多层产业用房、3栋高层产业用房、1栋高层研发楼、1栋高层综合配套楼，为医药发展提供了新动能。
园区整体改造不仅实用，而且美。巧妙地融合了苏州园林元素及新加坡的“厂房堆叠技术”。
园区中央形成集合商业、食堂、休闲、办公等功能的“中央活力极”，并提取苏式园林的空间布局，隔而不断，通而不透，城中有园，园中有城。通过楼梯外置，打造鲜明充满生机的立面形象，也为整体建筑的颜值与空间体验感提升一个up。
厂房采用新加坡独创的、专门针对从事都市型无污染产业的中小型企业的工业空间模式，为中小企业提供集研发、中试、制造、仓储和办公于一体的配套空间。堆叠式厂房80%以上为4层，少数4-9层，呈现为三层叠三层的形态。
同时，在提供足够产业用房保障生产的基础上，增加了高层研发楼与高层综合配套楼等功能空间，为生物医药企业提供研发空间、交往空间与生活空间，进而打造出资源更聚集、功能更复合的产业生态雨林。

3、转型升级模式的香港

工业在香港的发展中扮演了举足轻重的角色。随着香港工业经历起飞、兴盛、衰落的发展阶段，其工业上楼的发展也经历了推广普及到更新发展的过程。
 1、产业适配
上世纪50-60年代，香港工业发展以低技术、劳动密集的手工业、轻工业为主。如车衣、胶鞋、五金用品和搪瓷用品等，多以家庭式经营。
随后数十年，经过内地企业家、资本家的涌入和带动，香港制衣业、塑胶业和电子产业等逐渐发展起来，推动了工业经济的转型并进入全盛期。“香港制造”成为国际认同的品牌。为解决土地资源紧缺与工业发展空间需求的矛盾，香港出现了大量的工业大厦。以轻型工业为主导，推动工业经济的转型并进入全盛期。
2、转型升级的原因
随着上世纪80年代内地改革开放，由于成本差距引发大量港商纷纷迁出，北上大陆建厂，香港工业出现空心化，原先工业上楼的高层厂房开始没落，带来了城市社会、安全等诸多问题。
为了解决这些问题，香港开始实施工业大厦活化行动，也被称为港版城市更新，数千栋工业大厦重新焕发新生。比如新海怡广场的华丽转身。
3、新海怡广场
新海怡广场现在是香港一座购物中心，也是华厦置业有限公司旗下物业，位于南区鸭脷洲西南部的鸭脷洲工业区内，由工业大厦活化而成。2010年1月28日，财政司司长曾俊华到该厦实地视察活化工业大厦如何成功带动新经济动力。
海怡工贸中心于1993年落成，实际24层。作为工业用途，由于该厦本身没有预留大量人流穿梭的缘故，所以升降机上落速度较缓慢。
2003年，该厦获城市规划委员会批准，改作商业用途。随着该厦逐渐转型为一幢集零售及家居摆设为主的商场，海怡工贸中心于2009年改称新海怡广场。现时新海怡广场设有逾150间店铺，以名牌折扣商场及家具设计公司为主，占用率达95%。

Part.04

写在最后

在以产业发展壮大更好汇聚新动能的过程中，业内人士普遍认为，“工业上楼”这个万能膏药可以“镇产业发展之痛”。
比如，
解决企业无处扩产，被迫外迁的问题；
解决产业集聚度低，不易形成专业化园区的问题；
解决企业总部办公与制造场地分离，增加成本和管理难度的问题。
……
都对。
却也不全对。
工业上楼在用地不足的一线城市发展火热，二三线城市甚至四五线城市也在观望甚至匆忙上马项目。其实大可不必，城市在用地情况充足或者重工业为根基的情况下确实还没必要进入工业上楼时代。
而二三线城市中有一些个别产业集中的区域，属于产业发展核心区域又兼具工业土地稀缺的，比如武汉光谷，工业上楼必然要紧跟政策脚步大刀阔斧的推进。
总之，工业上楼只是一种经济发展倒逼下的解决 “方式”。这得看地域，看经济模式，看发展阶段。“立市”之举，还是要驻本吸引投资，发展实体经济，加速经济的转型。
至于其他，不过是长期战略眼光下的一步棋子，先行引凤筑巢，还是暂缓执行，都要看整体经济布局。