中国的产业地产行业经过30余年发展，经历了从单一的产业地产商为主（1.0阶段，封闭和独立），到房地产商、产业地产商及政府国资平台进行两方或三方合作（2.0阶段，半封闭和半开放），再到拥有产业资源的科技企业和平台型企业在产业地产项目影响更大（3.0阶段）三个阶段。当前产业地产行业进入更加开放、生态和融合发展阶段，并呈现出一些重要趋势：

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01产业园区经营主体多元化但具有共同指向

当前多类创新主体、市场主体纷纷介入产业园区运营业务，竞争更加激烈，资源争夺日益加剧。2013年前是以国有平台公司与市场化产业地产商（如以华夏幸福为代表）合作为主，自2013年开始传统房企、科技企业等社会资本纷纷进入产业地产，尤其是科技企业因为新业务不断涌现、业务跨区域等属性，布局速度更快，通过在多个城市布局小尺度的产业地产项目而实现快速发展。具体形成了如下发展态势及模式：

一类是房地产商或建筑商转型做产业园运营。如央企中国建设集团、民企碧桂园等。整体上是从“钢筋+混凝土”走向“产城融合”，未来需要走向“手机+水泥”模式。整体而言，房地产或建筑商转型类的，地产基因与地产思维较为浓厚，尤其是受高循环、高杠杆的影响下，很难坚持在产业培育与产业组织上长期主义。

一类是产业园运营商带有不同程度开发建设。如华夏幸福、宏泰发展等。整体上是从华夏为代表的重资产运营模式走向以宏泰为代表的轻资产运营模式。整体而言，越来越多的产业园区运营商需要与地方政府共成长，依托专业能力、服务集成、服务水平创造价值增并分享价值增值。

一类是产业集团介入并加快布局产业园运营。如央企的中国电子、集体企业的海尔集团、民企的华为以及中联重科等。整体上是依托产业组织能力，将产业、城市、创业创新相结合，打造地区或行业产业创新生态。这类产城创项目有些是重资产运营，有些是轻资产运营，整体上需要从物理的集聚到化学的聚变，真正发展成为影响地区或行业发展的产业创新生态中枢。

一类是地方国有平台公司介入的产业园运营。如中发展集团、张江集团、中新建设等。整体上从产城融合走向科产城融合。这类公司核心是在不同发展阶段要处理好与政府（管委会）的关系，更好地配合政府解决市场失灵与培育市场，利用商业手段解决社会问题。

一类是平台型企业加快布局建设数字产业园区。如阿里、百度、腾讯、京东等。基本上是借助平台企业的数据优势、流量优势，强化数字基建、数字孪生、数字大脑、数字城市等。整体上这类企业需要真正将物理空间与虚拟空间、智能硬件与云台云端、智能硬件与数据驱动有机结合在一起。

02产业园区运营模式创新及发展趋势

从产业园区内容运营上，呈现出更加创新化、生态化、数字化、服务化趋势。

一是产业地产商从传统的片区开发、工业园区、特色小镇等模式，加快成为地区产业创新生态的核心组件。近年来，地产商、科技企业、平台型企业等在科技园区布局产业地产趋势明显。新进入者往往选择以高新区等科技园区为代表的创新高地进行布局发展，利用高地的创新创业生态环境助力产业地产项目升级。科技园区在产业发展、创新生态、政策环境等方面具备良好基础，而产业地产商借助这些项目发展成为科技园区生态建设者之一，核心是抢抓产业生态化趋势，聚焦新产业新业态，推动产业地产项目更加凸显产业跨界、科技属性和数据驱动。

二是坚持产创城人耦合，以人的需求为主导，园区功能由强调经济发展，到更加强调产业发展、科技创新、城市服务功能耦合。园区功能由原来的强调经济发展，转向为满足创新发展、人才工作、生活等方面的各种需求，更加科技创新、社会管理与城市服务功能，从而形成产业、创新创业、生活、人居相结合功能区。除生产厂房、标准化车间等传统产业载体外，涌现创新创业、生活宜居、社交娱乐等新型空间载体，包括创新载体为导向的众创空间、孵化楼宇、总部楼宇、研发楼宇等；以宜居载体为导向的专家公寓、青年社区、老年公寓、长租公寓等；以设计载体为导向的商业综合体、公共交流中心、社区服务中心、科技博物馆等。

三是服务体系更加专业，从共性服务向专业化、市场化服务发展，引进平台型服务机构，完善服务体系构建。共性服务如租售服务、市政服务、园区配套、政务服务、金融服务等；专业化、市场化服务，包括依据园区不同主导产业，针对性提供专业化服务，解决企业专业需求以及除园区或产业地产商外，核心是通过引进平台型服务机构提供服务，建立市场化服务机制。

03未来产业园区运营商的功能角色发展

当前，产业园区运营核心是用企业的方式、园区的形态、商业的运作和生态氛围，加快打造具有源头型、平台化、生态型的社会企业，发展成为企业界的斯坦福——创新生态建设者。

整体而言，创新生态建设者=第四方新兴产业组织者+第三方创新服务集成商+第二方产业园区运营商。

所谓“新兴产业组织者”就是作为“平台的平台”，就是将产业规划、产业研究、产业地产、产业招商、产业促进有机结合，成为新兴产业组织者、游戏规则制定者或者产业促进推动者。协助地方政府更加强调对新兴产业发展的前瞻布局、发展规划、资源配置、制度安排、政策集成、产业促进等作用，突出“裁判员”的作用。

所谓“创新服务集成商”就是作为企业与服务、企业与市场、企业与集群、企业与生态、企业与机构等之间的平台或枢纽，积极承担政府公共服务职能。借助创新服务体系以及科技服务业发展等集成各类专业服务、产业服务、创新服务、科技服务等解决市场失灵与培育市场，促进创新链、供应链、产业链、价值链、服务链、资金链的有机结合，成为创新服务集成商，突出“陪练”的作用。

所谓“产业园区运营商”就是从基于土地的一级二级三级开发建设运营的形态开发——土地一级开发、基础设施与公共设施建设、民生工程建设、先导性载体建设和地产开发，走向以及服务功能建设的功能开发——包括资产运营、资源运营、科技服务、创新服务、品牌建设等，走向以基于数据的一级二级三级开发建设运营的生态开发——以场景化、数字化、智能化、金融化、生态化，构建成开放的、泛在的、社交的超级智能物联生态圈。