1992年，已88岁高龄的邓小平的南巡讲话在全国引起了一场经济改革的新浪潮。从92年的张江开发公司、93年的东湖高新、94年的中新集团（苏州工业园区）等城投公司如雨后春笋般涌现。

01去“北京化”

北科建也是在这一时期成立登堂入室，进入产业园区这一行业。在成立之初，北科建可谓是意气风发，担负着推动中关村乃至北京市科技发展的重要使命，从“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的企业使命中也能看出北科建的企业发展方向。北科建是当时北京市第一个从事高科技园区开发与管理的企业，改变了北京市只有政府委派管委会完成科技园区开发管理的模式。也是在这光环之下，成立之初就从市政府手中获得了大量的土地资源，如：海淀区核心地带的中关村西区、海淀区北部的中关村软件园、中关村生命科学园等。北科建也没有让人失望，无论是中关村软件园还是中关村生命科学园都是中关村内响当当的标志性园区项目。

 

但是在2003年后北科建的发展也遭遇困局，土地政策发生改变，土地出让不再是定向转让，而是走向市场化的招拍挂竞争。成为“支柱产业”的房地产行业异军突起，北科建受制于科技园区土地一级开发企业不得涉足二级房地产开发的限制，坚守科技园区开发建设。

 

由于北科建的城投背景，资源大部分来自于政府，需要围绕中关村满足政府对于中关村区域发展和创造社会效益的任务。在随后几年间需要投入大量资金不断完善园区基础设施建设。从每年的财务数据中就能看出明显的城投元素，极低的利润、股东回报率极低，直接导致了4大股东撤资。于是在2007年，完成股东重组，北科建进入了北京国资公司控股时期，也是在这一时期北科建开始了全国拓展的脚步，这对于当时的中关村区域内的国有园区运营商而言是史无前例的，放之国内国有园区运营商中也是少有。

 

在2010年北京市为了统一管理中关村，组建了中发展集团，将所有中关村园区纳入集团，北科建以中关村软件园公司、中关村生命科学园公司两家控股子公司股权入股中关村发展集团。这也意味着北科建彻底告别了中关村时代，但也开启了北科建市场化的全国拓展时期。

02痛苦的市场化改革

2010年中发展的成立，意味着北科建彻底告别了“中关村时期”。但实际上从07年完成股东重组之后，北科建可能就有所预期，开始了全国化布局，在09-12年期间全国拓展了4个科技园区项目，第一次迈出北京的北科建也出现了明显的“水土不服”，4个项目中长春项目居然是最高的，将华夏幸福和联东集团创造的中国产业地产最北线沈阳硬生生拉出一个省的距离，其它项目物业出租率长期低于50%，北科建在这一时期经历着很长一段时间的痛苦改革期：从北京本土企业走向全国，从典型城投公司走向市场化运营的园区运营商。

03城投转型的模板？

在“离京”之后，北科建经历了较长一段时间的改革期，过程是较为痛苦的，甚至在18年更是经历了一场人事更迭。但也就是在这动荡的2018年，北科建集团营业收入首次突破百亿，虽然在2019年营业收入稍有滑落，但总资产同比增长11.61%，达到384.15亿元，净资产达到90.77亿元。距离2016年提出的“十三五”战略规划“在2020年底力争成为总资产突破400亿元，净资产突破90亿元的多元化、复合型新城新区发展商”，北科建距离这一目标也仅剩下不到16亿的总资产差距。虽然2020年的数据仍未公布，但北科建显然已经超额完成了原定目标，在市场化改革的道路上交出了一份令人满意的答卷。

 

在产品端，北科建从中关村时期单纯的“科技园区”第一代产品，在经过了全国布局拓展的过程中，衍生出了第二代科技新城以及第三代智慧产业新城。简单的来说，北科建从过去单纯的科技园区及相关基建的城投化产品衍变成为以科技产业为核心，融合园区开发、配套建设、园区运营等业务为一体的完整产业新城产品。北科建从科技产业起家，通过对于新兴产业企业诉求的把握，通过多年摸索，从产品、配套设施、企业服务等方面逐渐打造了一套行之有效的市场化商业模式。

 

国企改革已经进入快车道，更多涉足产业园区行业的城投公司都将面临市场化的改革。北科建或许为城投转型提供了一种新的出路，简单的园区开发建设、基础设施打造这些城投公司的拿手好戏可能已经不适用于现阶段的产业园区行业。地方政府对于园区运营商；新兴产业企业、新时代人群对于产业园区的诉求愈发多元化，城投公司在产业园区市场化发展的道路上不仅仅需要市场化改革的决心，更需要一条行之有效的市场化商业模式。